Dubái tiene un sistema de registro y control inmobiliario muy desarrollado, pero eso no exime al comprador de hacer sus deberes. Antes de firmar, conviene comprobar la propiedad, al vendedor o promotor, los costes y las implicaciones fiscales.
Esa revisión previa se conoce como due diligence. En este artículo te dejamos una lista de comprobación práctica, separada para compras de segunda mano y sobre plano.
Contenidos
Por qué hacer due diligence en Dubái
- Para confirmar que quien vende es realmente el propietario y puede vender.
- Para descubrir deudas, hipotecas o contratos que afecten a la propiedad.
- Para evitar promotores o agentes sin registro.
- Para conocer el coste real de la operación y la rentabilidad posible.
- Para no llevarte sorpresas fiscales en España.
Checklist para una compra de segunda mano
La propiedad y el vendedor
- Copia del Title Deed y verificación de su autenticidad en Dubai REST o en la web del DLD.
- Identidad del vendedor y, si actúa un apoderado, poder notarial vigente.
- Si hay hipoteca registrada, cómo y cuándo se cancelará antes del traspaso.
- Que la superficie y la descripción coinciden con lo anunciado.
Deudas y comunidad
- Service charges al día: sin NOC del promotor no hay traspaso.
- Importe anual de los service charges y su evolución.
- Normas de la comunidad, por ejemplo sobre alquiler vacacional o mascotas.
Inquilino y estado de la vivienda
- Si está alquilada: contrato, registro en Ejari, renta, fianza y fecha de vencimiento.
- Inspección técnica de la vivienda: aire acondicionado, humedades, instalaciones.
- Que no haya reformas sin autorización de la comunidad o del promotor.
Checklist para una compra sobre plano
- Que el promotor esté registrado y revisar su historial de entregas.
- Que el proyecto esté registrado en el DLD y tenga cuenta escrow.
- Que los datos bancarios del SPA coincidan con la cuenta escrow del proyecto.
- Fecha prevista de entrega, margen de retraso y penalizaciones.
- Plan de pagos y consecuencias si te retrasas en un pago.
- Tolerancia de superficie y especificaciones de acabados.
- Condiciones para revender antes de la entrega.
- Que tras la firma tu compra quede inscrita en el Oqood.
Checklist común a cualquier compra
El agente
- Número de registro del agente (BRN) y licencia de la agencia.
- Que el anuncio de la propiedad tenga permiso oficial.
- Acuerdo de comisión por escrito antes de empezar.
El precio
- Comparar con operaciones recientes registradas en el DLD en el mismo edificio o zona.
- Calcular la rentabilidad neta, no solo la bruta.
El dinero
- Prepara la documentación del origen de los fondos: los bancos y agentes de Emiratos la piden por normativa contra el blanqueo de capitales.
- Planifica cómo enviarás el dinero desde España y el tipo de cambio.
- Nunca pagues a cuentas personales ni a intermediarios no verificados.
La fiscalidad en España
- Si eres residente fiscal en España, las rentas del alquiler y la futura ganancia por venta tributan en tu IRPF, teniendo en cuenta el convenio de doble imposición con Emiratos.
- Si el valor de tus bienes en el extranjero supera los umbrales legales, puedes estar obligado a presentar el modelo 720.
- Valora con un asesor si te conviene comprar a título personal o mediante sociedad.
Resumen: qué pedir y dónde comprobarlo
| Qué comprobar | Documento | Dónde |
|---|---|---|
| Propiedad | Title Deed u Oqood | Dubai REST o web del DLD |
| Deudas de comunidad | NOC del promotor | Promotor o gestora de la comunidad |
| Inquilino | Contrato y Ejari | Vendedor y DLD |
| Promotor y proyecto | Registro y cuenta escrow | DLD |
| Agente | Número de registro (BRN) | Dubai REST o web del DLD |
| Precio | Operaciones registradas | Datos de transacciones del DLD |
Nota legal: este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Cada operación debe analizarse de forma individual con profesionales cualificados.
Cómo trabajamos
- Hacemos esta comprobación en cada operación antes de que firmes nada.
- Verificamos documentos directamente en los registros oficiales.
- Coordinamos con abogados en Dubái y asesores fiscales en España cuando hace falta.
- Te entregamos un resumen claro de lo revisado y de los puntos a vigilar.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un abogado para comprar en Dubái?
No es obligatorio, pero es recomendable en operaciones complejas, de importe alto o cuando el contrato tiene cláusulas poco habituales.
¿Cuánto tiempo lleva la due diligence?
En una compra sencilla de segunda mano, unos pocos días. En operaciones con inquilino, hipoteca o sociedad interpuesta, puede llevar algo más.
¿Puedo hacer la due diligence desde España?
Sí. La mayoría de los registros se consultan en línea y la inspección física puede hacerla un profesional o tu agente en Dubái.
Conclusión
Una buena due diligence no complica la compra: la hace más segura. Comprobar la propiedad, al vendedor o promotor, los costes y la fiscalidad antes de firmar evita la mayoría de los problemas.
Con esta lista tienes una guía práctica para revisar cada punto, tanto en segunda mano como sobre plano.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubai ayudan a inversores españoles a comprar con seguridad, revisando cada operación punto por punto antes de la firma.
¿Quieres que revisemos una propiedad antes de comprarla? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com.
