Invertir en Dubái tiene muchas ventajas, pero la fiscalidad española sigue ahí. La mayoría de los problemas que vemos no vienen de Emiratos, sino de malentendidos sobre lo que hay que declarar en España.
En este artículo repasamos los errores fiscales más frecuentes del inversor español con propiedades en Dubái y cómo evitarlos.
Contenidos
1. Pensar que en Dubái no se pagan impuestos
Es verdad que Emiratos no grava a las personas físicas por el alquiler o la venta de su vivienda. Pero si eres residente fiscal en España, tributas aquí por tu renta mundial. El convenio evita pagar dos veces, no pagar cero.
2. No declarar las rentas del alquiler
Las rentas de tu piso en Dubái se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, aunque el dinero se quede en una cuenta en Emiratos. Hacienda recibe cada vez más información del extranjero.
3. Olvidar los gastos deducibles y la amortización
El error contrario también es frecuente: declarar el alquiler sin restar los service charges, la gestión, los seguros, las reparaciones o la amortización del 3 % sobre el coste de la construcción. Eso hace pagar más de lo necesario.
4. No imputar renta cuando la vivienda está vacía
Durante los periodos en que la vivienda no está alquilada ni es tu vivienda habitual, hay que declarar una imputación de rentas inmobiliarias. Muchos inversores lo olvidan, sobre todo en el año de la entrega de una compra sobre plano.
5. No presentar el modelo 720
Si tus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 euros, tienes que declararlos en el modelo 720. Las sanciones ya no son las desproporcionadas de antes, pero la obligación sigue vigente.
6. Calcular mal la ganancia al vender
- Usar un único tipo de cambio en lugar del de cada fecha.
- Olvidar sumar los gastos de compra al valor de adquisición.
- No restar las amortizaciones deducidas mientras estuvo alquilada.
- Pensar que, como en Emiratos no se paga, tampoco se declara en España.
7. Creer que la Golden Visa cambia tu residencia fiscal
La Golden Visa te permite residir en Emiratos, pero tu residencia fiscal depende de dónde pasas el tiempo y dónde están tus intereses y tu familia. Además, el convenio no permite a un español desempatar como residente emiratí.
8. Crear una sociedad sin analizarla
- Una sociedad de zona franca no aplica el 0 % a las rentas de viviendas: tributan al 9 %.
- Si eres residente en España, las rentas pasivas de tu sociedad en Emiratos pueden imputarse en tu IRPF.
- Los costes de mantener una sociedad pueden superar cualquier ventaja.
9. No conservar los justificantes
Contratos, recibos de pagos, tasas del Dubai Land Department, facturas de gastos y extractos bancarios son tu mejor defensa ante Hacienda y la base para calcular correctamente cada declaración.
10. No planificar la herencia
Sin testamento en Emiratos, los trámites para tus herederos pueden alargarse. Y en España, si los herederos residen aquí, la propiedad tributará en el Impuesto de Sucesiones.
Resumen
| Error | Cómo evitarlo |
|---|---|
| Pensar que no se paga nada | Asumir que tributas en España si resides aquí |
| No declarar el alquiler | Declararlo cada año en el IRPF |
| Olvidar gastos y amortización | Llevar un registro anual de gastos |
| No imputar renta con la vivienda vacía | Controlar los días sin alquilar |
| No presentar el 720 | Revisarlo al comprar y cada año |
| Calcular mal la ganancia | Usar el tipo de cambio de cada fecha y todos los gastos |
| Confiar en la Golden Visa | Planificar el cambio de residencia con un asesor |
| Crear sociedades sin análisis | Comparar escenarios en ambos países |
| Perder justificantes | Guardarlo todo desde el primer pago |
| No planificar la herencia | Testamento en Dubái coordinado con el español |
Nota legal: este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Cada situación debe analizarse con un asesor fiscal.
Cómo trabajamos
- Te entregamos toda la documentación de la compra, el alquiler y la venta ordenada.
- Te facilitamos un resumen anual de ingresos y gastos.
- Coordinamos con tu asesor fiscal en España.
- Te ayudamos a planificar desde el principio la estructura y la sucesión.
Preguntas frecuentes
¿Hacienda se entera de mi piso en Dubái?
Cada vez hay más intercambio de información entre países, y el convenio entre España y Emiratos lo prevé. Lo prudente es declararlo todo correctamente.
¿Puedo regularizar si no he declarado?
Sí. Una regularización voluntaria antes de que Hacienda actúe suele tener consecuencias mucho menores. Consúltalo con un asesor.
¿Necesito un asesor especializado?
Es muy recomendable que tu asesor conozca la fiscalidad internacional y, en concreto, el convenio con Emiratos.
Conclusión
La mayoría de los errores fiscales del inversor español en Dubái se resumen en uno: olvidar que, si resides en España, tu inversión tributa aquí. Con información, orden y un buen asesor, es fácil cumplir y aprovechar todas las deducciones.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubai ayudan a inversores españoles a invertir en Dubái con una visión completa, incluida la fiscalidad en España, en coordinación con sus asesores.
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