En Emiratos, una persona física que vende su vivienda no paga impuesto sobre la ganancia. Pero si eres residente fiscal en España, esa ganancia tributa en tu IRPF. Es uno de los puntos que más sorprende a los inversores españoles.
En este artículo te explicamos cómo se calcula la ganancia, cómo afecta el tipo de cambio, qué tipos se aplican y te mostramos un ejemplo práctico.
Contenidos
Por qué tributa en España
Los residentes fiscales en España tributan por su renta mundial. El convenio entre España y Emiratos permite que el país donde está el inmueble grave la ganancia, pero no impide que España también lo haga. Como Emiratos no la grava para las personas físicas, la tributación efectiva es la española.
Cómo se calcula la ganancia
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición:
| Concepto | Qué incluye |
|---|---|
| Valor de transmisión | Precio de venta menos los gastos de la venta (comisión de agencia, NOC, etc.) |
| Valor de adquisición | Precio de compra más gastos y tributos de la compra (tasa del DLD, trustee, comisión) y el coste de las mejoras |
| Menos amortizaciones | Si la vivienda ha estado alquilada, se restan las amortizaciones deducidas o deducibles en el IRPF |
El tipo de cambio
Cada importe se convierte a euros con el tipo de cambio de su fecha: el precio de compra con el de la fecha de compra y el de venta con el de la fecha de venta. Por eso la ganancia en euros incluye también el efecto de la evolución del euro frente al dírham, que puede sumar o restar.
Qué tipos se aplican
La ganancia se integra en la base imponible del ahorro, que tributa con una escala progresiva:
| Base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
El tipo del último tramo subió del 28 % al 30 % desde 2025, con la Ley 7/2024.
Ejemplo práctico
Ejemplo ilustrativo, con cifras ya convertidas a euros, que no corresponden a ningún mercado concreto:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de adquisición (precio + gastos de compra) | 500.000 € |
| Amortizaciones deducidas mientras estuvo alquilada | − 15.000 € |
| Valor de adquisición ajustado | 485.000 € |
| Valor de transmisión (precio − gastos de venta) | 620.000 € |
| Ganancia patrimonial | 135.000 € |
| Impuesto aproximado, sin otras rentas del ahorro | 29.930 € (en torno al 22 %) |
Cómo reducir o planificar el impacto
- Conserva todos los justificantes de compra, gastos, tasas y mejoras: aumentan el valor de adquisición.
- Si tienes pérdidas patrimoniales en el mismo año, pueden compensar la ganancia con las reglas de la base del ahorro.
- Si tienes 65 años o más, existen supuestos de exención por reinversión en rentas vitalicias, con límites.
- Valora con tu asesor el momento de la venta y su impacto en tu IRPF de ese año.
Nota legal: este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Cada situación debe analizarse con un asesor fiscal.
Cómo trabajamos
- Te entregamos los justificantes de compra, venta y gastos para el cálculo de la ganancia.
- Te ayudamos a estimar el resultado neto de la venta antes de decidir.
- Coordinamos con tu asesor fiscal en España.
- Gestionamos la venta en Dubái de principio a fin.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos en Dubái al vender?
No, si eres persona física y no se trata de una actividad empresarial con licencia. Solo pagarás los costes de la operación.
¿Y si vendo con pérdidas?
La pérdida patrimonial puede compensarse con otras ganancias del ahorro, según las reglas del IRPF.
¿Cuándo tributa la ganancia?
En la declaración del IRPF del año en que se produce la venta.
Conclusión
Vender en Dubái no tiene coste fiscal en Emiratos, pero sí en España si eres residente fiscal aquí: la ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos de entre el 19 % y el 30 %.
Calcularla bien, con todos los gastos y en euros, puede marcar una diferencia importante.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubai ayudan a inversores españoles a vender su propiedad en Dubái con una visión completa del resultado neto, incluida la fiscalidad en España.
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