El plan de pagos es lo primero que se mira en una promoción off-plan en Dubái. Y también una de las partes del contrato que más conviene leer con calma.
Un buen plan facilita la inversión. Un plan mal entendido puede obligarte a desembolsar una suma importante en el peor momento. En este artículo explicamos los tipos de plan más habituales, cómo leerlos, qué costes no aparecen en ellos y qué ocurre si no puedes pagar una cuota.
Contenidos
Qué es un plan de pagos off-plan
Es el calendario que fija el promotor para pagar una vivienda que todavía se está construyendo. Indica qué porcentaje del precio se paga en cada momento: a la firma, durante la obra, en la entrega y, en algunos casos, después.
Ese calendario forma parte del contrato de compraventa (SPA) y queda registrado junto a la compra en el sistema Oqood de la Dubai Land Department.
Tipos de planes de pago en Dubái
Plan ligado a la construcción
Es el más habitual. Los pagos se reparten entre la firma y la entrega, y cada cuota se asocia a una fecha o a un porcentaje de avance de la obra. Al recibir la vivienda se paga el saldo final.
Plan con pagos posteriores a la entrega
Conocido como post-handover. Una parte del precio se paga después de recibir las llaves, en cuotas durante varios años. Permite alquilar la vivienda y usar esa renta para pagar el resto, pero suele implicar un precio total más alto.
Plan de cuotas mensuales
Algunos promotores dividen el precio en pequeñas cuotas mensuales durante la obra. Facilita la planificación, aunque exige una disciplina de pago constante durante años.
Pago al contado con descuento
Si el comprador paga todo o casi todo al principio, algunos promotores ofrecen un descuento. Reduce el precio, pero concentra el riesgo en la fase de obra.
Cómo leer un plan de pagos
Los planes se suelen expresar con dos cifras, como 60/40 o 50/50: la primera es lo que se paga antes de la entrega y la segunda, en la entrega o después. La siguiente tabla es solo ilustrativa y no corresponde a ningún proyecto concreto.
| Estructura | Antes de la entrega | En la entrega | Después de la entrega |
|---|---|---|---|
| 60/40 | 60 % en varios hitos | 40 % | — |
| 50/50 | 50 % en varios hitos | 50 % | — |
| Post-handover 40/60 | 40 % en varios hitos | Un porcentaje acordado | El resto en cuotas durante varios años |
Para leer bien un plan, fíjate en tres cosas:
- Qué activa cada pago: una fecha fija o un porcentaje de obra certificado. Los pagos ligados al avance real protegen más al comprador.
- Cuánto se paga en la entrega: es el pago más grande y el que más planificación exige.
- Cuánto tiempo pasa entre pagos: determina la liquidez que necesitas en cada momento.
Costes que no aparecen en el plan
El plan del promotor solo recoge el precio de la vivienda. Hay otros pagos que debes prever:
- Tasa de registro de la DLD: la referencia es el 4 % del precio, que se paga al principio, junto con pequeñas tasas administrativas. Algunos promotores la bonifican total o parcialmente.
- Gastos en la entrega: comprobación de la vivienda, alta de suministros y, si se financia el saldo final, costes de la hipoteca.
- Service charges: las cuotas de la comunidad empiezan a pagarse en cuanto recibes la vivienda.
- Tipo de cambio: si pagas desde España, cada cuota en dírhams puede costarte más o menos euros según el momento.
Qué revisar en el contrato antes de firmar
- Definición de cada hito: quién certifica el avance de la obra y cómo se te comunica.
- Destino del dinero: los pagos deben ir a la cuenta escrow del proyecto, no a una cuenta corriente del promotor.
- Penalizaciones por retraso en tus pagos: intereses de demora y plazos.
- Retrasos del promotor: fecha prevista de entrega, plazo de gracia y compensación si se supera.
- Cambios en el proyecto: tolerancia admitida en superficie, distribución o calidades.
- Venta antes de la entrega: porcentaje mínimo pagado para poder ceder la posición y comisiones del promotor.
- Forma de pago: moneda, cuenta de destino y si se admiten pagos desde el extranjero.
Qué pasa si no puedes pagar una cuota
La normativa de Dubái regula este caso. Según la Ley n.º 13 de 2008, modificada por la Ley n.º 19 de 2020, el promotor debe comunicar el impago a la Dubai Land Department. La DLD concede al comprador un plazo de 30 días para ponerse al día y puede mediar para alcanzar un acuerdo.
Si no se resuelve, lo que puede hacer el promotor depende del avance de la obra:
| Avance de la obra | Opciones del promotor |
|---|---|
| Más del 80 % | Mantener el contrato y reclamar el saldo, pedir la subasta de la unidad o resolver el contrato y retener hasta el 40 % del valor |
| Entre el 60 % y el 80 % | Resolver el contrato y retener hasta el 40 % del valor |
| Menos del 60 % (obra iniciada) | Resolver el contrato y retener hasta el 25 % del valor |
| Obra no iniciada o proyecto cancelado | Devolver todas las cantidades pagadas |
En caso de resolución, el promotor devuelve el exceso sobre lo que puede retener. Por eso es importante no comprometerse con un plan que no puedas cubrir hasta el final.
Datos consultados en octubre de 2026 en dubizzle (resumen de la Ley n.º 19 de 2020) y en fuentes del sector. La normativa puede cambiar: conviene confirmarla en el momento de la compra.
Nota legal: este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Cada contrato debe revisarse de forma individual con profesionales cualificados.
Cómo planificar tu liquidez
- Calcula el total que pagarás en cada año, no solo la cuota de cada hito.
- Reserva un colchón para el pago de la entrega, que suele llegar cuando la obra está casi terminada.
- Si piensas financiar el saldo final con una hipoteca, consulta antes las condiciones para no residentes.
- Ten en cuenta que la entrega puede retrasarse y que, mientras tanto, la vivienda no genera renta.
Cómo trabajamos
- Comparamos los planes de pago de varios proyectos con tu calendario de liquidez.
- Revisamos el contrato: hitos, cuenta escrow, penalizaciones y condiciones de cesión.
- Te ayudamos a calcular los costes reales más allá del precio de la vivienda.
- Seguimos el avance de la obra y te avisamos de cada pago con antelación.
Preguntas frecuentes
¿Qué plan de pagos es mejor en Dubái?
Depende de tu liquidez y de tu estrategia. Un plan ligado a la obra reparte el esfuerzo; uno post-handover permite usar la renta para pagar, a cambio de un precio total normalmente más alto.
¿El plan de pagos incluye la tasa de la DLD?
No suele incluirla. La tasa de registro se paga aparte al inicio de la compra, salvo que el promotor la bonifique.
¿Se puede negociar el plan de pagos?
En algunos casos sí, sobre todo en compras de varias unidades o en fases avanzadas de comercialización. Cualquier cambio debe quedar por escrito en el contrato.
¿Puedo pagar las cuotas desde España?
Sí. Las cuotas se pagan normalmente por transferencia internacional a la cuenta escrow del proyecto. Conviene prever el tipo de cambio y las comisiones bancarias.
Conclusión
Un plan de pagos no es solo una forma de repartir el precio. Define cuánta liquidez necesitas, cuándo y qué riesgos asumes si algo cambia durante la obra.
Antes de firmar, revisa los hitos, los costes adicionales y las cláusulas de impago y de retraso. Y elige un plan que puedas cubrir con margen hasta la entrega.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubai ayudan a inversores españoles a analizar cada plan de pagos y cada contrato, para que la inversión se ajuste a su liquidez y proteja el capital invertido.
¿Quieres que revisemos el plan de pagos de un proyecto? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com.
