Una de las características del mercado off-plan de Dubái es que se puede vender la vivienda antes de que esté terminada. El comprador cede su posición en el contrato a un nuevo comprador, que asume los pagos pendientes y recibe la vivienda en la entrega.
Es una salida útil, pero tiene requisitos y costes que reducen el beneficio más de lo que muchos esperan. En este artículo explicamos cómo funciona la cesión, paso a paso, y cómo calcular si realmente compensa.
Contenidos
Qué es la cesión de un off-plan
Es la transmisión de la posición del comprador en un contrato de compraventa sobre plano antes de la entrega. El nuevo comprador ocupa el lugar del anterior frente al promotor: paga al vendedor lo acordado y asume los pagos que quedan del plan.
En el registro, la Dubai Land Department cancela la inscripción provisional (Oqood) del vendedor y la emite a nombre del nuevo comprador.
Requisitos para vender antes de la entrega
Haber pagado un porcentaje mínimo
Los promotores suelen exigir que el comprador haya pagado un porcentaje mínimo del precio antes de autorizar la cesión. Lo habitual en el mercado es entre el 30 % y el 40 %, y en algunos proyectos puede ser más. El porcentaje exacto lo fija el contrato de compraventa (SPA).
Estar al corriente de pagos
El promotor revisa la cuenta del comprador. Si hay cuotas pendientes o retrasos, no autoriza la cesión hasta que se regularicen.
Obtener el NOC del promotor
El certificado de no objeción (NOC) es la autorización del promotor para la venta. Sin él, la Dubai Land Department no tramita la transmisión.
El proceso paso a paso
- Revisar el contrato: comprobar el porcentaje mínimo, las comisiones del promotor y cualquier restricción a la reventa.
- Confirmar el estado de pagos con el promotor, por escrito.
- Encontrar comprador y acordar el precio, quién paga cada gasto y cómo se pagará.
- Firmar el acuerdo de venta entre las partes, en el formulario registrado ante RERA.
- Solicitar el NOC al promotor con la documentación de ambas partes.
- Formalizar la transmisión en una oficina autorizada por la Dubai Land Department: se liquidan los pagos y tasas y se emite el nuevo Oqood a nombre del comprador.
El plazo total depende sobre todo del promotor. La obtención del NOC puede llevar varias semanas.
Costes de la cesión
| Concepto | Quién suele pagarlo |
|---|---|
| Tasa de transmisión de la DLD (4 % del nuevo precio) | Normalmente el comprador, aunque es negociable |
| NOC y comisión de cesión del promotor | Normalmente el vendedor; el importe lo fija cada promotor |
| Tasas de la oficina de registro | Según lo acordado entre las partes |
| Comisión de agencia, si la hay | Según lo acordado entre las partes |
A estos costes hay que sumar uno que el vendedor ya pagó: la tasa de registro del 4 % de su propia compra. Ese dinero no se recupera y reduce el beneficio de la operación.
Ejemplo ilustrativo de una cesión
El siguiente ejemplo es solo ilustrativo. Las cifras no corresponden a ningún proyecto ni mercado real y no incluyen impuestos.
| Concepto | Importe (AED) |
|---|---|
| Precio de compra original | 1.000.000 |
| Pagado por el vendedor (40 %) | 400.000 |
| Tasa DLD pagada en la compra (4 %) | 40.000 |
| Nuevo precio de venta | 1.100.000 |
| El comprador paga al vendedor (lo pagado + prima) | 500.000 |
| El comprador asume los pagos pendientes al promotor | 600.000 |
Resultado para el vendedor:
| Concepto | Importe (AED) |
|---|---|
| Prima obtenida | 100.000 |
| Comisiones del promotor (hipótesis) | − 10.000 |
| Comisión de agencia (2 %) | − 22.000 |
| Tasa DLD de la compra original | − 40.000 |
| Beneficio neto | 28.000 |
| Sobre lo invertido (440.000) | 6,4 % |
Un 10 % de subida del precio se convierte en un 6,4 % de beneficio sobre el capital aportado, antes de impuestos. Si el precio sube menos, los costes pueden absorber todo el margen.
Riesgos y puntos a vigilar
- Depender de vender a tiempo: si no encuentras comprador, tendrás que seguir pagando el plan hasta la entrega.
- Mercado secundario off-plan: en algunos proyectos hay mucha oferta de reventa y eso presiona el precio.
- Restricciones del contrato: algunos contratos limitan la reventa o la someten a condiciones adicionales.
- Responsabilidad residual: revisa si el contrato te mantiene como responsable de pagos futuros tras la cesión.
- Fiscalidad en España: si eres residente fiscal en España, la ganancia tributa en tu IRPF.
Requisitos y costes consultados en octubre de 2026 en fuentes del sector (Binghatti, Oliva). Varían según el promotor y el contrato: confírmalos siempre en tu SPA y con el promotor.
Nota legal: este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Cada operación debe analizarse de forma individual con profesionales cualificados.
Cómo trabajamos
- Revisamos las condiciones de reventa del contrato antes de que compres, no cuando quieras vender.
- Calculamos contigo el beneficio neto real de una posible cesión.
- Buscamos comprador y coordinamos el NOC con el promotor.
- Te acompañamos en la formalización ante la Dubai Land Department.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un off-plan en cualquier momento?
No. Normalmente hay que haber pagado el porcentaje mínimo que fija el contrato y estar al corriente de pagos. Antes de eso, el promotor suele denegar la autorización.
¿Quién paga el 4 % de la DLD en una cesión?
Por costumbre, el comprador, sobre el nuevo precio. Pero es negociable y debe quedar por escrito en el acuerdo de venta.
¿Qué es el NOC?
Es el certificado con el que el promotor autoriza la venta. Sin él no se puede registrar la cesión.
¿Tributa en España el beneficio de la cesión?
Si eres residente fiscal en España, sí. La ganancia debe declararse en el IRPF. Consulta tu caso con un asesor fiscal.
Conclusión
Vender un off-plan antes de la entrega es posible y puede ser una buena salida, pero no es inmediato ni gratuito. Requiere un porcentaje mínimo pagado, la autorización del promotor y unos costes que reducen el margen.
Lo prudente es comprar pensando que podrías tener que llegar hasta la entrega, y ver la cesión como una opción, no como el plan principal.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubai ayudan a inversores españoles a planificar la salida de cada inversión desde el principio, con números netos y una revisión rigurosa de cada contrato.
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