Durante años, las llamadas golden visas permitieron a inversores de todo el mundo obtener la residencia en un país a cambio de comprar una vivienda. Hoy el panorama ha cambiado: España las ha eliminado, Portugal ha excluido la vía inmobiliaria y Grecia ha subido los importes. Mientras tanto, la Golden Visa de Dubái sigue vinculada a la compra de propiedades.
En este artículo comparamos la residencia por inversión de Dubái con las principales alternativas europeas que suele plantearse un inversor español.
Contenidos
La Golden Visa de Dubái en resumen
- Inversión mínima: 2 millones de dirhams en propiedades (unos 485.000 euros al cambio de octubre de 2026; el dirham está ligado al dólar, así que el importe en euros varía).
- Duración: larga duración y renovable.
- Familia: cónyuge, hijos sin límite de edad y padres, según el reglamento de extranjería de Emiratos.
- Permanencia: no exige un mínimo de días al año en el país para mantenerla.
- Vivienda hipotecada o sobre plano: admitida en determinadas condiciones.
Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre la Golden Visa por inversión inmobiliaria en Dubái.
España: la golden visa ya no existe
Según el Gobierno de España, el 3 de abril de 2025 entró en vigor el fin de las golden visa, que concedían la residencia a quienes invertían más de 500.000 euros en inmuebles. La Ley Orgánica 1/2025 derogó por completo los visados de residencia para inversores.
Para un español la cuestión no se plantea, pero sí para el inversor extranjero que comparaba España con otros destinos: esa puerta se ha cerrado.
Portugal: sin vía inmobiliaria
Portugal eliminó a finales de 2023 la opción de obtener su residencia por inversión mediante la compra de inmuebles. La vía principal pasa ahora por invertir al menos 500.000 euros en fondos regulados, además de otras opciones como donaciones culturales o la creación de empleo, según fuentes del sector.
Grecia: importes más altos
Grecia mantiene la residencia por compra de vivienda, pero ha elevado los importes. Según fuentes del sector (2026):
- 800.000 euros en las zonas más demandadas, como el Ática, Salónica, Mykonos o Santorini.
- 400.000 euros en la mayoría del resto del país.
- 250.000 euros solo para la conversión de inmuebles comerciales en vivienda o la restauración de edificios protegidos.
- En las dos primeras categorías, la inversión debe hacerse en una única vivienda de al menos 120 m².
Comparativa
| Dubái | Grecia | Portugal | España | |
|---|---|---|---|---|
| Vía inmobiliaria | Sí | Sí | No (desde 2023) | Eliminada (2025) |
| Inversión mínima | 2 M AED en propiedades | 250.000–800.000 € según zona y tipo | 500.000 € en fondos | — |
| Vivienda hipotecada o sobre plano | Admitida con condiciones | Según condiciones del programa | No aplica | — |
| Permanencia mínima | No exigida | No exigida | Pocos días al año | — |
| Impuesto sobre la renta personal | No existe en Emiratos | Sí | Sí | — |
Las cifras de Grecia y Portugal proceden de fuentes del sector y pueden cambiar. Compruébalas con las autoridades de cada país antes de tomar decisiones.
Ventajas de Dubái frente a Europa
- La inversión sigue siendo inmobiliaria: compras un activo que puedes alquilar y que genera rentabilidad.
- Fiscalidad: Emiratos no tiene impuesto sobre la renta personal. Ojo: esto no te exime de tributar en España si sigues siendo residente fiscal aquí.
- Flexibilidad: se puede combinar más de una propiedad para alcanzar el importe y, en algunos casos, financiar la compra.
- Familia amplia: hijos sin límite de edad y padres.
Inconvenientes y diferencias a tener en cuenta
- No da acceso a la Unión Europea: la residencia griega o portuguesa permite moverse por el espacio Schengen; la de Emiratos no.
- No conduce a la nacionalidad: en Emiratos, la residencia por inversión no abre una vía ordinaria hacia la ciudadanía, a diferencia de algunos programas europeos.
- Las normas cambian a menudo, tanto en Emiratos como en Europa.
Para un español, que ya tiene libertad de movimiento en la UE, la ventaja europea pesa poco. Lo relevante es el atractivo de la inversión y, si se plantea el traslado, la residencia y la fiscalidad.
Qué opción encaja con cada perfil
- Inversor español que busca rentabilidad y diversificación: Dubái, con o sin residencia.
- Quien quiere trasladarse a un país sin impuesto sobre la renta personal: Dubái, analizando antes la residencia fiscal en España.
- Inversor de fuera de la UE que busca acceso a Europa: Grecia o Portugal.
Nota legal: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni migratorio. Los programas de residencia por inversión cambian con frecuencia y parte de los datos procede de fuentes del sector. Antes de tomar decisiones, consulta a las autoridades competentes y a un profesional cualificado.
Cómo trabajamos
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Preguntas frecuentes
¿Sigue existiendo la golden visa en España?
No. Según el Gobierno de España, la golden visa por inversión inmobiliaria se eliminó el 3 de abril de 2025 con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025.
¿Es más barata la Golden Visa de Dubái que la de Grecia?
Depende de la zona. Los 2 millones de dirhams de Dubái equivalen a unos 485.000 euros al cambio de octubre de 2026, por encima del mínimo griego de 400.000 euros en la mayoría de zonas y por debajo de los 800.000 euros de las zonas más demandadas.
¿La Golden Visa de Dubái permite vivir en Europa?
No. Es una residencia en Emiratos y no da derecho a residir en la Unión Europea.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te acompañan en todo el proceso de compra e inversión inmobiliaria en Dubái.
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