Cada año miles de compradores extranjeros adquieren una vivienda en Dubái. Según el Departamento de Tierras de Dubái (DLD), en 2025 el mercado registró unas 270.000 operaciones por valor de 917.000 millones de dírhams (AED), un récord histórico, y más de 129.000 nuevos inversores entraron en el mercado.
Si te preguntas cómo comprar casa en Dubái desde España, México, Colombia, Argentina o cualquier otro país, en esta guía te explicamos el proceso completo paso a paso: quién puede comprar, cuánto cuesta realmente, las diferencias entre comprar sobre plano o de segunda mano, cómo financiar la compra y cómo se registra la propiedad a tu nombre.
Contenidos
¿Puede un extranjero comprar casa en Dubái?
Sí. Desde 2002 los extranjeros pueden comprar vivienda en plena propiedad (freehold) en las zonas designadas de Dubái, que incluyen la mayoría de las áreas residenciales más demandadas: Dubai Marina, Downtown, Business Bay, Palm Jumeirah, Dubai Hills o JVC, entre muchas otras. No hace falta ser residente ni tener visado para comprar: puedes hacerlo como turista o incluso a distancia.
La propiedad se registra a tu nombre en el DLD y puedes venderla, alquilarla, hipotecarla o dejarla en herencia. Te lo explicamos en detalle en nuestro artículo sobre freehold y leasehold en Dubái.
Comprar sobre plano o de segunda mano
La primera decisión es el tipo de vivienda. En Dubái conviven dos mercados con procesos distintos:
| Sobre plano (off-plan) | Segunda mano o terminada | |
|---|---|---|
| Vendedor | El promotor | Un propietario particular |
| Forma de pago | Plan de pagos escalonado durante la obra | Pago completo en la firma (o con hipoteca) |
| Registro | Oqood (registro provisional) y title deed al entregar | Title deed en la transferencia |
| Ventaja principal | Entrada menor y posible revalorización durante la obra | Vivienda disponible para vivir o alquilar desde el primer día |
| Riesgo principal | Retrasos en la entrega | Estado de la vivienda y gastos ocultos |
Si dudas entre las dos opciones, te recomendamos nuestro análisis off-plan o llave en mano en Dubái.
Cómo comprar casa en Dubái paso a paso
1. Define tu objetivo y tu presupuesto
¿Vas a vivir en la vivienda, alquilarla o esperar a que se revalorice? El objetivo determina la zona, el tipo de propiedad y el presupuesto. Recuerda sumar al precio los gastos de compra (en torno a un 6–7 % en una reventa con agencia) y, si compras para alquilar, los gastos de comunidad o service charges.
2. Elige una agencia registrada en RERA
Trabaja solo con agencias y agentes registrados en RERA, el regulador inmobiliario de Dubái. Puedes comprobarlo en la aplicación Dubai REST. Una agencia que hable tu idioma te ahorrará malentendidos en contratos y negociaciones. Más información en qué es RERA y cómo te protege.
3. Selecciona la propiedad y comprueba todo
Antes de comprometerte, haz una revisión completa: registro del proyecto, cuenta escrow, deudas pendientes de la vivienda, gastos de comunidad y estado real del inmueble. Tienes una lista completa en nuestra guía de due diligence.
4. Firma el contrato y paga la reserva
- Segunda mano: comprador y vendedor firman un MOU (el formulario F del DLD) y el comprador entrega habitualmente un depósito de garantía, que suele ser del 10 % del precio.
- Sobre plano: se paga la reserva al promotor y se firma el contrato de compraventa (SPA). Los pagos van a la cuenta escrow del proyecto.
Te explicamos ambos contratos en MOU y SPA en Dubái.
5. Obtén el NOC del promotor (segunda mano)
En una reventa, el vendedor debe obtener del promotor un certificado de no objeción (NOC) que acredita que no hay cuotas de comunidad pendientes. Sin él no se puede transferir la propiedad. Más detalles en el NOC del promotor.
6. Transferencia y registro en el DLD
La firma final se hace en una oficina autorizada del DLD (Trustee Office). Se paga el precio, se abonan las tasas y se emite el title deed, la escritura de propiedad a tu nombre. En compras sobre plano, primero se registra el contrato en el sistema Oqood y el title deed se emite tras la entrega.
Cuánto cuesta comprar casa en Dubái
Además del precio, hay que contar con los gastos de compra. Este es un ejemplo orientativo para una vivienda de segunda mano de 1.000.000 AED (unos 243.000 euros o 272.000 dólares):
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| Tasa de transferencia del DLD (4 %) | 40.000 AED |
| Tasa de la oficina Trustee (más IVA) | 4.200 AED |
| Emisión del title deed | 580 AED |
| Comisión de agencia (habitualmente 2 % + IVA) | 21.000 AED |
| Total aproximado | 65.780 AED (≈ 6,6 %) |
La tasa del 4 % del DLD se reparte legalmente al 50 % entre comprador y vendedor, aunque en la práctica la suele pagar el comprador íntegra. Si financias la compra, hay que añadir la inscripción de la hipoteca (0,25 % del préstamo) y la tasación del banco. En las compras sobre plano normalmente no se paga comisión de agencia, porque la abona el promotor.
¿Se puede comprar casa en Dubái con hipoteca?
Sí, incluso sin ser residente, aunque con condiciones más exigentes. El Banco Central de Emiratos fija para los extranjeros residentes un máximo del 80 % del valor en la primera vivienda de menos de 5 millones de AED, y del 60 % en segundas viviendas. Para no residentes, la mayoría de bancos financian entre el 50 % y el 60 %, por lo que hay que aportar al menos un 40–50 % de entrada. Lo vemos a fondo en hipoteca en Dubái para no residentes.
Comprar desde España o Latinoamérica
No es necesario viajar para comprar. La operación puede completarse a distancia con un poder notarial legalizado y transferencias bancarias internacionales. Algunos aspectos a tener en cuenta:
- Divisa: el dírham está vinculado al dólar estadounidense (1 USD = 3,6725 AED), lo que facilita los cálculos a quien ahorra en dólares.
- Envío de fondos: los pagos se hacen siempre a cuentas oficiales del promotor, del vendedor o del DLD. Consulta cómo enviar fondos a Dubái.
- Fiscalidad en tu país: la propiedad y sus rentas pueden tener que declararse en tu país de residencia fiscal (en España, en el IRPF y, si procede, en el modelo 720). Consulta con un asesor local.
- Residencia: comprar a partir de 2 millones de AED permite optar a la Golden Visa de diez años.
Errores frecuentes al comprar casa en Dubái
- Pagar a cuentas que no son las oficiales del promotor o del vendedor.
- No calcular los gastos de compra y de comunidad.
- Elegir zona solo por precio, sin estudiar la demanda de alquiler.
- Comprar sobre plano sin revisar el historial de entregas del promotor.
- Firmar sin entender el contrato o sin asesoramiento independiente.
Guías para cada paso de la compra:
- Comprar vivienda en Dubái siendo extranjero
- ¿Cuánto cuesta una casa en Dubái?
- Requisitos para comprar una propiedad en Dubái
- Comprar casa en Dubái sin viajar
- Documentos necesarios para comprar una vivienda
- ¿Cuánto se tarda en comprar una casa en Dubái?
- Comprar con agencia o directamente al promotor
- Cómo elegir una agencia inmobiliaria en español
- Comprar casa de segunda mano en Dubái
- Calendario de pagos
- Checklist antes de firmar
Nota legal: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Las tasas e importes son orientativos y pueden cambiar. Verifica siempre los datos en los canales oficiales del Departamento de Tierras de Dubái (DLD) y consulta a un abogado y a un asesor fiscal de tu país antes de comprar.
Cómo trabajamos
En Propiedades en Dubái acompañamos a compradores de España y Latinoamérica en todo el proceso, en español y con total transparencia: desde la selección de la vivienda hasta la entrega de llaves y, si lo necesitas, la gestión del alquiler.
- Análisis de tu objetivo y presupuesto, con todos los gastos calculados.
- Selección de viviendas sobre plano y de segunda mano en las mejores zonas.
- Comprobaciones previas, negociación y coordinación con promotor, notaría y DLD.
- Compra presencial o 100 % a distancia.
Preguntas frecuentes
¿Necesito ser residente para comprar casa en Dubái?
No. Los extranjeros pueden comprar en las zonas freehold sin ser residentes ni tener visado. Basta con el pasaporte en vigor.
¿Cuánto dinero necesito para comprar casa en Dubái?
Depende de la zona y del tipo de vivienda. Además del precio, calcula alrededor de un 6–7 % de gastos en una reventa con agencia. En compras sobre plano, el plan de pagos permite empezar con una entrada menor, normalmente entre el 10 % y el 20 %.
¿Puedo comprar casa en Dubái sin viajar?
Sí. Con un poder notarial y pagos a cuentas oficiales, la compra puede completarse a distancia. Muchos de nuestros clientes compran sin viajar y visitan la vivienda más adelante.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te ayudan a encontrar, comprar y gestionar tu propiedad en Dubái con total transparencia y asesoramiento en español.
¿Quieres comprar casa en Dubái? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com y te asesoramos sin compromiso.
