Dubái es uno de los pocos grandes mercados del mundo en los que el comprador extranjero es protagonista. Según un informe de Betterhomes sobre 2025, las nacionalidades que más viviendas compraron fueron la india, la británica, la italiana, la rusa y la paquistaní, y cada año crece el interés de compradores de España y Latinoamérica.
Si quieres comprar vivienda en Dubái sin ser emiratí, esta guía te explica lo que necesitas saber antes de dar el paso: dónde puedes comprar, qué derechos tienes como propietario, qué impuestos pagas, qué ocurre con la herencia y qué relación hay entre la compra y la residencia. Si buscas el proceso de compra paso a paso, consulta nuestra guía cómo comprar casa en Dubái.
Contenidos
Dónde puede comprar un extranjero en Dubái
La Ley n.º 7 de 2006 del Registro de la Propiedad de Dubái permite a los no emiratíes comprar en las zonas designadas por el Gobernante de Dubái. En esas zonas, el extranjero puede adquirir la plena propiedad (freehold), sin límite de tiempo, o derechos de uso o arrendamiento de hasta 99 años. Fuera de ellas, la propiedad está reservada a ciudadanos de Emiratos y del Golfo.
En la práctica, las zonas designadas incluyen la gran mayoría de las áreas residenciales que interesan a un comprador internacional: Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Jumeirah Village Circle o Dubai Creek Harbour, entre muchas otras. Te explicamos las diferencias entre ambos regímenes en freehold y leasehold en Dubái.
Qué necesitas para comprar como extranjero
- Pasaporte en vigor: es el documento principal para firmar y registrar la compra.
- No necesitas residencia ni visado: puedes comprar como turista o a distancia.
- No es obligatorio abrir una cuenta bancaria en Emiratos, aunque es útil si vas a alquilar la vivienda.
- Origen de los fondos: bancos, promotores y agencias aplican normas contra el blanqueo de capitales y te pedirán justificar de dónde procede el dinero.
Si no puedes viajar, puedes firmar mediante poder notarial. También puedes comprar a través de una sociedad: lo analizamos en comprar a título personal o mediante sociedad.
Tus derechos como propietario extranjero
Una vez registrada la compra en el Departamento de Tierras de Dubái (DLD), el extranjero tiene los mismos derechos que cualquier propietario: puede vivir en la vivienda, alquilarla, venderla, hipotecarla o dejarla en herencia. La ley exige que toda compraventa se inscriba en el DLD: una operación no registrada no tiene validez legal.
Para compras sobre plano, existe además un sistema de protección específico: el registro provisional Oqood y las cuentas escrow donde se depositan los pagos del comprador.
Impuestos para el comprador extranjero
Dubái no tiene un impuesto anual sobre la propiedad como el IBI español, ni grava los alquileres o la plusvalía de las personas físicas. Los principales costes fiscales son:
| Concepto | Qué es |
|---|---|
| Tasa del DLD | 4 % del precio al registrar la compra |
| Housing fee | Tasa municipal vinculada a la vivienda que paga quien la ocupa |
| Service charges | Gastos de comunidad anuales, fijados por metro cuadrado |
| Impuestos en tu país | Rentas y patrimonio pueden tributar en tu país de residencia fiscal |
El punto clave para el comprador extranjero es que Dubái no grava, pero tu país puede hacerlo. Un residente fiscal en España debe declarar en su IRPF las rentas de alquiler y, si procede, la propiedad en el modelo 720. En Latinoamérica, cada país tiene sus propias reglas sobre bienes en el exterior. Más información sobre gastos recurrentes en housing fee y gastos del propietario.
Herencia: qué pasa con tu vivienda
Desde el 1 de febrero de 2023, el Decreto-ley federal 41/2022 regula la herencia de los extranjeros no musulmanes en Emiratos. Si no hay testamento, la ley establece que la mitad corresponde al cónyuge y la otra mitad se reparte entre los hijos a partes iguales. Los herederos pueden pedir que se aplique la ley del país del fallecido, salvo que un testamento registrado disponga otra cosa.
Por eso es muy recomendable hacer testamento en Emiratos para los bienes situados allí. Te lo explicamos en herencia de propiedades en Dubái para extranjeros.
Comprar vivienda y obtener residencia
Comprar no da residencia automáticamente, pero sí permite solicitarla:
- Visado de inversor de dos años: ligado a la propiedad, sin necesidad de empleo en Emiratos.
- Golden Visa de diez años: para inversiones inmobiliarias a partir de 2 millones de AED (unos 486.000 euros o 545.000 dólares). Ver requisitos de la Golden Visa.
Si compras desde España o desde Latinoamérica
| Desde España | Desde Latinoamérica | |
|---|---|---|
| Divisa | Euro; el dírham sigue al dólar | Muchos ahorradores ya trabajan en dólares (1 USD = 3,6725 AED) |
| Convenio de doble imposición | Sí, España–Emiratos | Depende del país: hay que comprobarlo en cada caso |
| Declaración de bienes en el exterior | IRPF y, si procede, modelo 720 | Según la normativa de cada país |
| Viaje | Vuelos directos de unas 7 horas desde Madrid y Barcelona | Normalmente con escala |
Nota legal: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La normativa de Emiratos y la de tu país pueden cambiar. Consulta a un abogado en Emiratos y a un asesor fiscal de tu país de residencia antes de comprar o planificar una herencia.
Cómo trabajamos
En Propiedades en Dubái acompañamos a compradores extranjeros de habla hispana durante todo el proceso: te explicamos cada paso en español, coordinamos con promotores, notarios y el DLD, y te ponemos en contacto con abogados y asesores fiscales cuando es necesario.
- Selección de viviendas en zonas freehold según tu objetivo.
- Revisión de documentos y pagos solo a cuentas oficiales.
- Compra presencial o a distancia, desde España o Latinoamérica.
Preguntas frecuentes
¿Puede cualquier extranjero comprar vivienda en Dubái?
Sí. Cualquier extranjero puede comprar en las zonas designadas como freehold, sin necesidad de ser residente ni tener visado.
¿Hay impuestos anuales por tener una vivienda en Dubái?
Dubái no tiene un impuesto anual sobre la propiedad como el IBI. Sí hay gastos de comunidad y una tasa municipal (housing fee) para quien ocupa la vivienda. Además, tu país de residencia puede gravar las rentas o el patrimonio.
¿Qué pasa con mi vivienda en Dubái si fallezco sin testamento?
Para extranjeros no musulmanes, la ley federal reparte la herencia: la mitad al cónyuge y la otra mitad a los hijos a partes iguales, salvo que los herederos pidan aplicar la ley del país del fallecido. Lo más seguro es hacer testamento.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te ayudan a encontrar, comprar y gestionar tu propiedad en Dubái con total transparencia y asesoramiento en español.
¿Quieres comprar vivienda en Dubái? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com y te asesoramos sin compromiso.
