Si eres residente fiscal en España y alquilas una vivienda en Dubái, tienes que declarar esas rentas en tu IRPF. Que en Emiratos no paguen impuestos las personas físicas no significa que en España estén exentas.
En este artículo te explicamos cómo se calculan y declaran: qué ingresos se incluyen, qué gastos puedes deducir, cómo convertir los importes a euros y qué pasa en los meses en que la vivienda está vacía.
Contenidos
Por qué tributa en España
Los residentes fiscales en España tributan por su renta mundial. El convenio entre España y Emiratos permite que Emiratos grave las rentas de un inmueble situado allí, pero no impide que España también lo haga. Como en Emiratos no se paga impuesto por el alquiler de un particular, la tributación efectiva es la del IRPF español.
Cómo se calcula el rendimiento
Las rentas del alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario. El rendimiento neto es la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles del año.
Ingresos
- Las rentas cobradas o devengadas en el año.
- Las cantidades que pague el inquilino por cuenta del propietario, si las hay.
Gastos deducibles
| Gasto | Observaciones |
|---|---|
| Intereses de la hipoteca | Con el límite conjunto con los gastos de reparación y conservación |
| Service charges | Cuota de comunidad del edificio |
| Reparaciones y conservación | No las mejoras, que se amortizan |
| Gestión del alquiler | Comisiones de la agencia o gestora |
| Seguros | Del inmueble y de impago, si los hay |
| Suministros | Si los paga el propietario |
| Amortización | 3 % anual del coste de la construcción, sin incluir el suelo |
| Amortización del mobiliario | Si la vivienda se alquila amueblada |
La amortización de un inmueble en Dubái
En España la amortización se calcula sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluyendo el suelo. En un inmueble de Dubái no hay valor catastral español, así que se toma el coste de adquisición, incluidos los gastos y tasas de la compra, y hay que separar razonablemente la parte que corresponde al suelo.
Tipo de cambio
- Los ingresos y gastos en dírhams se convierten a euros con el tipo de cambio de la fecha de cada cobro o pago.
- El coste de adquisición, para la amortización, se convierte con el tipo de cambio de la fecha de compra.
- Guarda los justificantes bancarios: son la mejor prueba ante Hacienda.
Si la vivienda está vacía parte del año
Durante los periodos en que la vivienda no está alquilada ni es tu vivienda habitual, hay que declarar una imputación de rentas inmobiliarias. Para los inmuebles sin valor catastral, como los situados en el extranjero, se calcula aplicando el 1,1 % sobre el 50 % del valor por el que deban computarse en el Impuesto sobre el Patrimonio, en proporción a los días sin alquilar.
Reducciones por alquiler de vivienda
La ley del IRPF prevé reducciones del rendimiento neto en el alquiler de vivienda habitual del inquilino, con distintos porcentajes y requisitos. Su aplicación a inmuebles situados fuera de España tiene matices, así que conviene revisarla con tu asesor antes de aplicarla. En el alquiler vacacional no se aplican.
Otras obligaciones
- Modelo 720: si el valor de tus inmuebles en el extranjero supera los umbrales legales, puede que tengas que declararlos.
- Impuesto sobre el Patrimonio: el inmueble forma parte de tu patrimonio mundial, si te corresponde presentar este impuesto.
- Cuentas en Emiratos: si cobras el alquiler en una cuenta en Emiratos, también puede tener que declararse en el modelo 720.
Nota legal: este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Cada situación debe analizarse con un asesor fiscal.
Cómo trabajamos
- Te facilitamos cada año un resumen de ingresos y gastos de tu vivienda en Dubái.
- Te entregamos los justificantes de compra, tasas y gastos para la amortización.
- Coordinamos con tu asesor fiscal en España.
- Gestionamos el alquiler para que tengas toda la información ordenada.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar el alquiler aunque el dinero se quede en Dubái?
Sí. Si eres residente fiscal en España, tributas por las rentas obtenidas en todo el mundo, estén donde estén los fondos.
¿Puedo deducir el viaje a Dubái para ver la vivienda?
En general no, salvo que el gasto esté directamente vinculado a la obtención del rendimiento y se pueda justificar. Consúltalo con tu asesor.
¿Y si el rendimiento sale negativo?
Algunos gastos, como los intereses y las reparaciones, tienen límites y el exceso puede aplicarse en los cuatro años siguientes, con las mismas reglas que un inmueble en España.
Conclusión
Las rentas de un piso en Dubái tributan en el IRPF como cualquier otro alquiler, con dos particularidades: hay que convertir los importes a euros y la amortización se calcula sobre el coste de adquisición.
Llevar un registro ordenado de ingresos, gastos y justificantes simplifica mucho la declaración.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubai ayudan a inversores españoles a gestionar su vivienda en Dubái con toda la documentación necesaria para su declaración en España.
¿Quieres alquilar tu vivienda en Dubái con toda la información fiscal en orden? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com.
