España y Emiratos Árabes Unidos tienen firmado un convenio para evitar la doble imposición. Para el inversor español con una propiedad en Dubái es una pieza clave: determina qué país puede gravar las rentas del alquiler, la ganancia en la venta y el patrimonio.
En este artículo te explicamos qué cubre el convenio, cómo afecta a tus inmuebles en Dubái y qué aspectos conviene tener claros.
Contenidos
Qué es el convenio
Es un tratado entre ambos países firmado en Abu Dabi el 5 de marzo de 2006 y publicado en el BOE en enero de 2007, junto con un protocolo que forma parte de él. Desde 2023 se aplica, además, con las modificaciones del Instrumento Multilateral de la OCDE contra la erosión de bases imponibles.
Su objetivo es evitar que una misma renta tribute dos veces y facilitar el intercambio de información entre las administraciones tributarias.
Qué impuestos cubre
| País | Impuestos |
|---|---|
| España | IRPF, Impuesto sobre Sociedades, Impuesto sobre la Renta de No Residentes, Impuesto sobre el Patrimonio e impuestos locales sobre la renta y el patrimonio |
| Emiratos | Impuesto sobre la renta e impuesto de sociedades |
Quién es residente según el convenio
En España, es residente quien tributa aquí por su domicilio, residencia u otro criterio similar. En el caso de Emiratos, el convenio considera residentes a las personas físicas domiciliadas en el país que tienen la nacionalidad emiratí, y a las sociedades constituidas y dirigidas allí.
Este matiz es importante: un español que se traslada a Dubái no queda automáticamente cubierto como residente emiratí a efectos del convenio. Lo trataremos en detalle en el artículo sobre residencia fiscal.
Cómo afecta a tus inmuebles en Dubái
Rentas del alquiler
Según el artículo 6, las rentas de un inmueble pueden gravarse en el país donde está situado, es decir, en Emiratos. Pero eso no impide que España también las grave si eres residente fiscal aquí. Como Emiratos no aplica un impuesto sobre la renta a las personas físicas por el alquiler, en la práctica tributan en tu IRPF.
Ganancia en la venta
El artículo 13 sigue la misma lógica: la ganancia por vender un inmueble puede gravarse donde está situado. Si eres residente en España, la ganancia tributa en tu IRPF.
Patrimonio
Los inmuebles en Dubái forman parte de tu patrimonio mundial a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio en España, si te corresponde pagarlo.
Cómo se evita la doble imposición
Según el artículo 22, España elimina la doble imposición de dos formas posibles:
- Deducción del impuesto pagado en Emiratos, con el límite del impuesto español que corresponda a esa renta.
- Exención con progresividad, cuando el convenio lo prevé: la renta exenta se tiene en cuenta para calcular el tipo aplicable al resto.
Como en Emiratos normalmente no se paga impuesto por el alquiler o la venta de un particular, no habrá casi nada que deducir y la tributación efectiva será la española.
Otros aspectos del convenio
- Dividendos: retención máxima en origen del 5 % o del 15 %, según la participación.
- Intereses y cánones: tributan solo en el país de residencia del perceptor.
- Intercambio de información: las administraciones de ambos países pueden intercambiar información tributaria relevante.
Nota legal: este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Cada situación debe analizarse con un asesor fiscal.
Cómo trabajamos
- Te explicamos desde el principio cómo tributará tu inversión en España.
- Te ponemos en contacto con asesores fiscales con experiencia en Emiratos.
- Te facilitamos la documentación de la compra, el alquiler y la venta para tus declaraciones.
- Te acompañamos durante toda la vida de la inversión.
Preguntas frecuentes
¿El convenio hace que no pague impuestos por mi piso en Dubái?
No. Si eres residente fiscal en España, las rentas y ganancias de tu inmueble en Dubái tributan en tu IRPF. El convenio evita que pagues dos veces, no que pagues cero.
¿Tengo que declarar el alquiler de Dubái en España?
Sí, si eres residente fiscal en España. Lo explicamos en detalle en el artículo sobre cómo declarar en el IRPF las rentas de alquiler de Dubái.
¿Me convierto en residente de Emiratos por comprar una vivienda allí?
No. Comprar una vivienda no cambia tu residencia fiscal, y el convenio tiene una definición restrictiva de residente en Emiratos para las personas físicas.
Conclusión
El convenio entre España y Emiratos evita la doble imposición y reparte el derecho a gravar entre ambos países. Pero para un residente en España con una propiedad en Dubái, la consecuencia práctica es clara: las rentas y ganancias tributan en España.
Conocerlo bien evita errores y sorpresas con Hacienda.
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