Comprar una vivienda en Dubái implica firmar al menos un contrato antes de convertirte en propietario. Según compres de segunda mano o sobre plano, ese contrato se llama MOU o SPA, y funciona de forma distinta.
En este artículo te explicamos qué es cada uno, qué incluye, qué pasa con el dinero que entregas al firmar y qué conviene revisar antes de poner tu firma.
Contenidos
Dos contratos para dos tipos de compra
| Aspecto | MOU (Formulario F) | SPA del promotor |
|---|---|---|
| Tipo de compra | Segunda mano (reventa) | Sobre plano (off-plan) |
| Quién lo firma | Comprador y vendedor particular, con sus agentes | Comprador y promotor |
| Modelo | Formulario estándar del Dubai Land Department | Contrato redactado por el promotor |
| Pago al firmar | Normalmente un 10 % como garantía | La primera cuota del plan de pagos |
| Registro | Se completa con el traspaso y el Title Deed | Se registra en Oqood, el registro provisional |
| Dónde va el dinero | Cheque en garantía y pago final en la oficina del trustee | Cuenta escrow del proyecto |
En el mercado a veces se usa la palabra SPA también para el contrato de reventa. Lo importante no es el nombre, sino qué tipo de operación es y qué condiciones recoge.
El MOU en la compra de segunda mano
Qué es el Formulario F
El MOU (memorandum of understanding) de las compras de reventa es el Formulario F, el modelo estándar del Dubai Land Department. Lo prepara un agente registrado en RERA y se firma de forma electrónica o en un centro autorizado del DLD (trustee).
Aunque se llame «memorando», una vez firmado por ambas partes es un contrato vinculante conforme al Código Civil de Emiratos.
Qué incluye
- Datos del comprador, del vendedor y de la propiedad.
- Precio de venta y forma de pago, incluida la financiación si la hay.
- Importe de la fianza y quién la custodia.
- Fecha límite para completar la operación.
- Quién paga cada coste: tasa del DLD, comisiones y gastos del trustee.
- Situación de la vivienda: libre o alquilada, amueblada o no.
- Penalizaciones si alguna de las partes incumple.
La fianza del 10 %
Es práctica habitual que el comprador entregue al firmar un cheque de gerencia por el 10 % del precio. No es un pago al vendedor sino una garantía: normalmente la custodia la agencia hasta el traspaso y se descuenta del precio final. El 10 % es costumbre de mercado, no una exigencia legal.
Qué pasa si una parte se echa atrás
Si el comprador se retira sin causa justificada, el vendedor puede quedarse con la fianza como penalización pactada. Si es el vendedor quien incumple, lo habitual es que devuelva la fianza y, según lo firmado, pague además una compensación equivalente.
Por eso es clave que el MOU recoja bien las condiciones: por ejemplo, qué ocurre si el banco no concede la hipoteca.
El SPA en la compra sobre plano
De la reserva al SPA
En una compra sobre plano, el proceso suele empezar con un formulario de reserva y un primer pago. Después el promotor emite el SPA (sale and purchase agreement), que es el contrato de compraventa definitivo.
Qué incluye el SPA
- Descripción de la unidad: planta, superficie, distribución y acabados.
- Precio total y calendario de pagos ligado a fechas o avance de obra.
- Fecha estimada de entrega y margen de retraso permitido.
- Tolerancia en la superficie final respecto a la vendida.
- Consecuencias si el comprador deja de pagar.
- Condiciones para revender antes de la entrega.
Registro en Oqood y pagos a la cuenta escrow
Una vez firmado, el SPA se registra en Oqood, el registro provisional del Dubai Land Department para las compras sobre plano. Los pagos deben ir a la cuenta escrow del proyecto, que protege el dinero del comprador y solo se libera al promotor según avanza la obra.
Qué revisar antes de firmar
- Que el agente esté registrado en RERA y el proyecto, en el caso de obra nueva, registrado en el DLD.
- Que los datos de la propiedad coincidan con el Title Deed o con el registro del proyecto.
- La fecha límite de la operación y si es realista, sobre todo si necesitas hipoteca.
- Quién paga cada coste y el importe total estimado.
- Las penalizaciones por incumplimiento de cada parte.
- En segunda mano, que el vendedor pueda obtener el NOC del promotor sin deudas pendientes.
- En obra nueva, la cláusula de retrasos y la tolerancia de superficie.
Nota legal: este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Cada operación debe analizarse de forma individual con profesionales cualificados.
Cómo trabajamos
- Revisamos el MOU o el SPA antes de que lo firmes y te explicamos cada cláusula en español.
- Comprobamos el registro del agente, del proyecto y de la propiedad.
- Coordinamos con abogados locales cuando la operación lo requiere.
- Te acompañamos hasta el registro final de la propiedad.
Preguntas frecuentes
¿El MOU es vinculante?
Sí. Una vez firmado por comprador y vendedor, es un contrato que obliga a ambas partes y prevé penalizaciones si alguna incumple.
¿Puedo firmar el SPA desde España?
Sí. Muchos promotores permiten la firma electrónica y en reventa también se puede firmar de forma digital o mediante un apoderado con poder notarial.
¿Puedo recuperar la fianza si cambio de opinión?
Normalmente no. Si te retiras sin una causa prevista en el contrato, el vendedor puede quedarse con la fianza. Por eso conviene incluir condiciones claras, como la obtención de la hipoteca.
Conclusión
El MOU y el SPA son los contratos que fijan las reglas de tu compra en Dubái: precio, plazos, pagos y penalizaciones. El primero se usa en la reventa y el segundo en la compra sobre plano.
Leerlos con calma y entender cada cláusula antes de firmar es la mejor forma de evitar sorpresas.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubai ayudan a inversores españoles a revisar y firmar sus contratos de compraventa con seguridad, explicando cada paso en español.
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