Muchos inversores españoles que buscan diversificar fuera de España dudan entre varias ciudades internacionales. Miami, Londres y Lisboa son alternativas habituales a Dubái, cada una con ventajas e inconvenientes muy distintos. Comparamos Dubái frente a Miami, Londres y Lisboa en lo que más pesa en una inversión: rentabilidad, impuestos, costes y otros factores.
Las cifras son orientativas y proceden de fuentes del sector; varían mucho según la zona y el tipo de vivienda.
Contenidos
Rentabilidad por alquiler
| Ciudad | Rentabilidad bruta orientativa | Fuente |
|---|---|---|
| Dubái | 5–8 % en apartamentos | Real Estate Club Dubai (2026) |
| Miami | 3–5 % | Real Estate Club Dubai (2026) |
| Lisboa | 3–5 % en apartamentos | Real Estate Club Dubai (2026) |
| Londres | En torno al 6,6 % de media | Global Property Guide (junio de 2026) |
Las metodologías de cada fuente son distintas, así que la comparación es solo aproximada. Lo relevante es la rentabilidad neta, después de impuestos y gastos, donde las diferencias entre ciudades se amplían.
Impuestos y costes
Dubái
- Tasa de transmisión del Dubai Land Department del 4 % al comprar.
- Sin impuesto anual sobre la propiedad ni impuesto sobre la renta personal en Emiratos.
- Gastos recurrentes: cuotas de comunidad y la tasa municipal de vivienda.
Miami
- Impuesto anual sobre la propiedad de alrededor del 1,5–2,1 % del valor fiscal, según Real Estate Club Dubai.
- Las rentas tributan en el impuesto federal sobre la renta.
- Al vender, la normativa FIRPTA obliga a retener el 15 % del precio a los vendedores extranjeros.
- Seguros cada vez más caros por el riesgo de huracanes.
Londres
- Impuesto de transmisiones (Stamp Duty) con recargos: desde el 31 de octubre de 2024, el recargo por segunda vivienda subió del 3 % al 5 %, y los compradores no residentes en Reino Unido pagan un recargo adicional del 2 %.
- Las rentas tributan en el impuesto sobre la renta británico.
Lisboa
- Impuesto de transmisiones (IMT) del 1 % al 8 % según el valor, más un 0,8 % de impuesto de timbre.
- Impuesto municipal anual (IMI) de alrededor del 0,3–0,8 %.
- Las rentas tributan a un tipo fijo del 28 % o en escala progresiva, según Real Estate Club Dubai.
Recuerda que, si eres residente fiscal en España, las rentas de cualquier inmueble en el extranjero tributan también en tu IRPF, aplicando el convenio de doble imposición que corresponda.
Residencia por inversión
- Dubái: la Golden Visa sigue vinculada a la compra de propiedades desde 2 millones de dirhams.
- Lisboa: Portugal eliminó en 2023 la vía inmobiliaria de su residencia por inversión.
- Londres y Miami: comprar una vivienda no da derecho a la residencia.
Para un español, que ya puede residir en Portugal o en otros países de la UE, esto solo pesa si piensa trasladarse a Dubái. Lo comparamos en nuestro artículo sobre la Golden Visa de Dubái frente a otras residencias por inversión.
Otros factores
| Dubái | Miami | Londres | Lisboa | |
|---|---|---|---|---|
| Divisa | Dirham, ligado al dólar | Dólar | Libra | Euro |
| Riesgo divisa para un español | Sí | Sí | Sí | No |
| Distancia desde España | Unas 7 horas de vuelo | Más de 9 horas | 2 horas | 1 hora |
| Riesgos específicos | Ciclos marcados, oferta nueva | Huracanes y seguros | Fiscalidad y regulación del alquiler | Regulación del alquiler turístico |
Qué encaja con cada inversor
- Si buscas rentabilidad y fiscalidad local favorable: Dubái.
- Si priorizas un mercado maduro en dólares: Miami, asumiendo impuestos y seguros elevados.
- Si buscas un refugio de valor a largo plazo: Londres, con costes de entrada altos.
- Si quieres cercanía y euro: Lisboa, con rentabilidades más bajas.
Nota legal: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión. Los impuestos, las rentabilidades y la normativa de cada país cambian con frecuencia y las cifras citadas son orientativas. Antes de invertir, consulta a asesores especializados en cada jurisdicción.
Cómo trabajamos
En Propiedades en Dubái te ayudamos a comparar Dubái con otras alternativas con números reales: rentabilidad neta, impuestos en destino y en España, y riesgos, para que decidas dónde encaja mejor tu inversión.
Preguntas frecuentes
¿Dónde es mayor la rentabilidad por alquiler, en Dubái o en Miami?
Según Real Estate Club Dubai, Dubái ofrece en torno a un 5–8 % bruto frente al 3–5 % de Miami, que además tiene impuestos anuales sobre la propiedad y seguros elevados.
¿Hay impuesto sobre la propiedad en Dubái?
No hay un impuesto anual sobre la propiedad como el IBI, aunque sí cuotas de comunidad y una tasa municipal ligada a la vivienda.
¿Tengo que declarar en España las rentas de estas inversiones?
Sí, si eres residente fiscal en España, aplicando el convenio de doble imposición con cada país.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te acompañan en todo el proceso de compra e inversión inmobiliaria en Dubái.
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