En Dubái, el propietario no puede subir el alquiler a su antojo al renovar el contrato. Las subidas están limitadas por ley y dependen de un indicador oficial: el índice de alquileres de RERA, que compara tu renta con la media de viviendas similares.
Si inviertes para alquilar, conocer estas reglas es clave para calcular cuánto podrá crecer tu rentabilidad con el tiempo. Te explicamos cómo funciona el índice, cuánto puede subir la renta y qué plazos hay que respetar.
Contenidos
Qué es el índice de alquileres de RERA
Es el indicador oficial que publica el Dubai Land Department (DLD), a través de su agencia reguladora RERA, con el alquiler medio de mercado para cada tipo de vivienda y zona. Sirve de referencia para saber si una renta está por debajo del mercado y, por tanto, cuánto se puede subir al renovar.
El nuevo índice inteligente de 2025
Según The National, desde el 1 de enero de 2025 el DLD sustituyó la antigua calculadora de RERA por un índice inteligente de alquileres. Sus principales novedades:
- Se basa en datos reales de los contratos registrados en Ejari, tanto nuevos como renovados.
- Tiene en cuenta una clasificación de los edificios de una a cinco estrellas.
- Considera la ubicación de la vivienda.
- Se actualiza de forma continua, en lugar de una vez al año.
El marco legal
- Ley 26 de 2007, modificada por la Ley 33 de 2008: regula las relaciones entre propietarios e inquilinos en Dubái.
- Decreto 43 de 2013: fija los porcentajes máximos de subida en función del índice.
- Decreto 26 de 2013: crea el Centro de Resolución de Disputas de Alquiler.
Cuánto puede subir el alquiler
El Decreto 43 de 2013 establece la subida máxima según lo lejos que esté la renta actual de la media de mercado para una vivienda similar:
| Renta actual frente a la media del índice | Subida máxima |
|---|---|
| Hasta un 10 % por debajo | Ninguna |
| Entre un 11 % y un 20 % por debajo | 5 % |
| Entre un 21 % y un 30 % por debajo | 10 % |
| Entre un 31 % y un 40 % por debajo | 15 % |
| Más de un 40 % por debajo | 20 % |
El porcentaje se aplica sobre la renta actual y es un máximo: el propietario puede subir menos o no subir. Si la renta ya está en la media de mercado o por encima, no puede subirse.
Un ejemplo
Supongamos un apartamento alquilado por 80.000 AED al año en una zona donde el índice marca una media de 100.000 AED para viviendas similares. La renta está un 20 % por debajo de la media, así que la subida máxima al renovar sería del 5 %: hasta 84.000 AED.
Cuándo y cómo se puede subir
- Solo al renovar: durante la vigencia del contrato, la renta pactada no cambia. En un contrato anual, eso supone como máximo una subida cada 12 meses.
- Con 90 días de preaviso: quien quiera cambiar las condiciones del contrato, incluida la renta, debe comunicarlo al menos 90 días antes del vencimiento, salvo que el contrato diga otra cosa.
- Si no hay preaviso, la subida no es válida para esa renovación y el contrato se renueva en las mismas condiciones.
Qué pasa si no hay acuerdo
Las disputas sobre la renta se resuelven en el Centro de Resolución de Disputas de Alquiler de Dubái, que puede fijar la renta dentro de los límites legales. Según el despacho Leaders Advocates, la tasa para presentar una reclamación es del 3,5 % de la renta anual, con un mínimo de 500 AED y un máximo de 20.000 AED.
Negarse a una subida ilegal no es motivo de desahucio. Para recuperar la vivienda al vencimiento, el propietario necesita una de las causas que prevé la ley y avisar con 12 meses de antelación, por notario o correo certificado.
Qué significa para el inversor
- Fija bien la renta inicial: es la base de las subidas futuras. Alquilar muy por debajo del mercado limita lo que podrás recuperar después.
- Las subidas son graduales: en un mercado alcista, la renta de un inquilino que renueva tiende a quedarse por detrás del mercado.
- El cambio de inquilino permite fijar una nueva renta a precio de mercado, aunque implica periodos sin alquilar y costes de comercialización.
- Respeta los plazos: si te olvidas del preaviso de 90 días, pierdes la subida de ese año.
Nota legal: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal. La normativa de arrendamientos de Dubái y el funcionamiento del índice pueden cambiar. Antes de tomar decisiones, consulta las fuentes oficiales del Dubai Land Department y a un abogado especializado.
Cómo trabajamos
En Propiedades en Dubái te ayudamos a fijar una renta inicial alineada con el mercado y te ponemos en contacto con empresas de gestión que controlan los plazos de renovación, consultan el índice y comunican las subidas en tiempo y forma.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir como máximo el alquiler en Dubái?
Un 20 % al renovar, y solo si la renta actual está más de un 40 % por debajo de la media del índice. Si está a menos de un 10 % de la media, no puede subir.
¿Con cuánta antelación hay que avisar de una subida?
Al menos 90 días antes del vencimiento del contrato, salvo que el contrato establezca otra cosa.
¿Dónde se consulta el índice de alquileres?
En los canales del Dubai Land Department, como su web y la aplicación Dubai REST, que calculan la subida permitida para cada vivienda.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te acompañan en todo el proceso de compra e inversión inmobiliaria en Dubái.
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