Las oficinas son uno de los segmentos que más han crecido en Dubái en los últimos años. La llegada constante de empresas y profesionales ha dejado el mercado con muy poco espacio disponible, sobre todo en los edificios de mayor calidad.
Para el inversor español, comprar una oficina puede ser una forma de diversificar más allá de la vivienda. Pero tiene reglas propias: otro tipo de inquilino, otros impuestos y otros riesgos. Aquí te explicamos cómo funciona.
Contenidos
Por qué hay demanda de oficinas en Dubái
Según Cushman & Wakefield Core, en el tercer trimestre de 2025 la ocupación de las oficinas de categoría A en Dubái era del 95,5 %, y la media de la ciudad del 92,4 %. La consultora no esperaba grandes entregas de nueva oferta antes de 2027.
Los precios han acompañado esa escasez. Según el informe de mercado de Knight Frank publicado en abril de 2026, el precio medio de venta de oficinas en Downtown Dubai subió un 29 % en 2025, hasta unos 5.130 dírhams por pie cuadrado, y las operaciones de oficinas de más de 10 millones de dírhams aumentaron un 114 % respecto a 2024.
Detrás de esta demanda están la llegada de sedes regionales, el crecimiento de las zonas francas y la entrada de profesionales extranjeros. Conviene recordar, eso sí, que estas cifras retratan un momento concreto del ciclo.
Dónde comprar oficinas en Dubái
Business Bay
Es la gran zona de oficinas en propiedad para inversores particulares. Ofrece mucha variedad de tamaños y precios, buena conexión con Downtown y una demanda de inquilinos amplia, desde pymes hasta filiales de empresas extranjeras.
Jumeirah Lake Towers (JLT)
Dentro de la zona franca DMCC, concentra miles de empresas registradas. Las oficinas suelen tener precios de entrada más bajos que en Business Bay y una demanda estable de pequeñas y medianas compañías.
DIFC y Downtown
Son las ubicaciones más prestigiosas, con inquilinos del sector financiero y profesional. Los precios son los más altos de la ciudad y la oferta disponible para compra es limitada. El DIFC tiene además su propio marco jurídico y registro.
Zonas emergentes
Áreas como Dubai Silicon Oasis o los nuevos distritos de negocio ofrecen precios más accesibles y potencial de revalorización, a cambio de una demanda menos consolidada.
Oficina frente a vivienda
| Aspecto | Oficina | Vivienda |
|---|---|---|
| Inquilino | Empresa | Particular o familia |
| Duración del contrato | Suele ser más larga | Normalmente anual |
| IVA | 5 % en venta y alquiler | Alquiler exento; primera venta de vivienda nueva a tipo cero |
| Vacancia | Puede ser larga entre inquilinos | Suele ser más corta |
| Acondicionamiento | Lo suele asumir el inquilino | A cargo del propietario si se alquila amueblada |
| Liquidez | Menor: hay menos compradores | Mayor |
| Financiación | Más restrictiva | Más accesible |
Ventajas
- Alta ocupación en los edificios de calidad, con poca oferta nueva a corto plazo.
- Contratos más largos que en la vivienda, lo que da estabilidad a los ingresos.
- Inquilinos empresariales, que suelen cuidar el espacio y asumir su acondicionamiento.
- Diversificación frente a una cartera concentrada en vivienda.
Riesgos
- Vacancia: si el inquilino se va, encontrar otro puede llevar meses.
- Dependencia del ciclo económico: la demanda de oficinas reacciona antes a una desaceleración.
- Liquidez: vender una oficina suele costar más tiempo que vender una vivienda.
- Calidad del edificio: las empresas buscan cada vez más edificios modernos y eficientes; los antiguos pueden quedarse atrás.
- IVA y costes: el 5 % de IVA y los service charges reducen la rentabilidad neta.
Impuestos y aspectos legales
- IVA del 5 % en la compra y en el alquiler de oficinas, a diferencia de la vivienda. Puede ser necesario registrarse a efectos de IVA en Emiratos.
- Tasa del Dubai Land Department del 4 % sobre el precio de compra, como en cualquier inmueble freehold.
- Registro del contrato de alquiler: en Dubái continental se registra en Ejari; en algunas zonas francas, como el DIFC, se aplican normas propias.
- En España: si eres residente fiscal español, las rentas obtenidas en Dubái deben declararse en el IRPF, teniendo en cuenta el convenio para evitar la doble imposición entre España y Emiratos.
- Service charges de la parte de oficinas del edificio.
Nota legal: este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Cada operación debe analizarse de forma individual con profesionales cualificados.
Qué revisar antes de comprar
- La ocupación real del edificio y la demanda en la zona.
- La calidad del edificio: aparcamiento, ascensores, eficiencia energética y servicios.
- El importe de los service charges y su evolución.
- Si la oficina se vende con inquilino: contrato, renta y fecha de vencimiento.
- Si está en zona franca o en Dubái continental, porque condiciona qué empresas pueden alquilarla.
- La rentabilidad neta después de IVA, gastos y periodos de vacancia.
Cómo trabajamos
- Analizamos la ocupación, la demanda y la calidad de cada edificio.
- Revisamos el contrato con el inquilino actual, si lo hay.
- Coordinamos el análisis fiscal en Emiratos y en España.
- Te acompañamos en la compra y en la búsqueda de inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una oficina en Dubái?
Sí, en las zonas freehold, igual que las viviendas.
¿Las oficinas pagan IVA?
Sí. La venta y el alquiler de oficinas están sujetos al 5 % de IVA, a diferencia de la vivienda.
¿Es mejor una oficina en zona franca o en Dubái continental?
Depende del inquilino al que te diriges. Las empresas de zona franca suelen tener que operar desde oficinas dentro de su zona, mientras que las de Dubái continental tienen más libertad de ubicación.
¿Es más rentable una oficina que una vivienda?
Puede ofrecer contratos más largos y buena ocupación en edificios de calidad, pero con más riesgo de vacancia y menos liquidez. La ubicación y el edificio concreto lo deciden todo.
Conclusión
Las oficinas en Dubái viven un momento de alta ocupación y poca oferta nueva, lo que las convierte en una opción interesante para diversificar. Pero exigen un análisis distinto al de la vivienda: edificio, zona, inquilino, IVA y riesgo de vacancia.
Para el inversor particular, suelen encajar mejor como complemento de una cartera que como primera inversión.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubai ayudan a inversores españoles a valorar oficinas con rigor, analizando su edificio, su inquilino y su fiscalidad.
¿Quieres analizar una oficina en Dubái? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com.
