Vender un piso en España para comprar en Dubái es una operación cada vez más habitual: muchos propietarios tienen una vivienda muy revalorizada y ven en Dubái más rentabilidad o una nueva etapa de vida. Pero entre el precio de venta y el dinero que llega a Dubái hay varios pasos que restan.
En esta guía hacemos los números: qué impuestos y gastos tiene la venta en España, qué exenciones pueden aplicarse, cuánto llega realmente a Dubái y qué se puede comprar con ello.
Contenidos
Lo que resta la venta en España
Gastos de la venta
- Comisión de la inmobiliaria, si vendes a través de una agencia, más IVA.
- Cancelación de la hipoteca pendiente, si la tienes, y su cancelación registral.
- Certificado de eficiencia energética y otros documentos.
Plusvalía municipal
Es el impuesto que cobra el ayuntamiento por el aumento de valor del suelo. Lo paga el vendedor en los 30 días hábiles siguientes a la venta. Puedes elegir el método de cálculo más favorable (el objetivo, según el valor catastral y los años de tenencia, o el real), y si no hay ganancia real en el suelo, no se paga.
IRPF de la ganancia
La ganancia (precio de venta menos gastos de venta, menos precio de compra más sus gastos y mejoras) tributa en la base del ahorro del IRPF. En 2026 la escala es:
| Tramo de la base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Fuente: guiafiscal.es, guía de la venta de vivienda en el IRPF 2026, actualizada el 26/7/2026. La escala se aplica sobre toda tu base del ahorro del año, no solo sobre la ganancia de la venta. En el País Vasco y Navarra rigen las normas forales.
Ten en cuenta el calendario: el IRPF de la venta se paga en la declaración de la renta del año siguiente. Reserva ese dinero antes de enviar el resto a Dubái.
Exenciones que pueden ahorrarte el IRPF
- Mayores de 65 años: si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, la ganancia está exenta, sin necesidad de reinvertir.
- Reinversión en vivienda habitual: la ganancia está exenta si reinviertes en otra vivienda habitual en 24 meses. Pero en una compra en Dubái, en la mayoría de casos no aplica: la casa de Dubái tendría que convertirse en tu vivienda habitual, y si te trasladas a vivir allí y dejas de ser residente fiscal en España, las reglas cambian. Analiza tu caso con un asesor antes de vender.
Si piensas trasladarte, el orden de los pasos (vender, cambiar de residencia, comprar) puede cambiar mucho la factura fiscal. Ver residencia fiscal al trasladarte a Dubái.
Un ejemplo con números
Un piso en Madrid comprado en 2010 por 250.000 euros, con 20.000 euros de gastos de compra, y vendido en 2026 por 500.000 euros. Es un ejemplo ilustrativo, sin hipoteca pendiente y sin otras rentas del ahorro:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 500.000 € |
| Comisión de agencia (3 % + IVA) | −18.150 € |
| Plusvalía municipal (hipótesis) | −6.000 € |
| Otros gastos de venta | −1.500 € |
| Ganancia sujeta a IRPF | 204.350 € |
| IRPF de la ganancia | −46.055 € |
| Dinero neto disponible | 428.295 € |
Es decir, de cada 100 euros del precio de venta llegan unos 86 a tu bolsillo. Con el cambio de octubre de 2026 (1 EUR ≈ 4,10 AED), esos 428.295 euros son unos 1.756.000 AED. Reservando un 6 % para los gastos de compra en Dubái, el precio máximo de la vivienda ronda los 1.650.000 AED.
Qué se compra en Dubái con ese dinero
Con unos 1,65 millones de AED se puede comprar, por ejemplo, un apartamento de 2 dormitorios en Dubai Marina o JLT, o un 1 dormitorio en Downtown Dubai. Lo vemos por presupuesto en comprar vivienda en Dubái de más de 500.000 euros y con 300.000 euros.
Ojo con un detalle: la Golden Visa exige una vivienda de al menos 2 millones de AED. En el ejemplo, el dinero neto se queda algo corto; habría que añadir ahorro o financiación. Ver cómo financiar la compra.
¿Compensa? La comparación de rentabilidad
La pregunta de fondo es si el dinero rinde más en Dubái que en tu piso de España. En Dubái, la rentabilidad bruta de referencia ronda el 5,4 % en contratos nuevos de 2026, y la vivienda no paga impuesto sobre la renta en Emiratos. Si eres residente en España, eso sí, las rentas tributan aquí.
Antes de decidir, compara con lo que te rinde el piso español y suma el coste de la operación: unos 72.000 euros entre gastos e impuestos en el ejemplo. Lo analizamos en rentabilidad inmobiliaria en Dubái frente a España.
El orden de los pasos
- Vende antes de comprometerte: si compras sobre plano antes de vender, asegúrate de poder pagar los plazos aunque la venta se retrase.
- Reserva el IRPF: no envíes a Dubái el dinero que tendrás que pagar en la próxima renta.
- Planifica el cambio de divisa: si vas a cambiar mucho dinero, el tipo euro-dírham importa. Ver enviar fondos de España a Dubái.
- Documenta el origen de los fondos: la escritura de venta en España es tu mejor justificante ante el banco y el promotor.
Este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento fiscal. Las cifras del ejemplo son ilustrativas: calcula tu caso con un asesor.
Cómo trabajamos
Propiedades en Dubái forma parte de Tomassetti di Navelli, agencia inmobiliaria en Madrid, así que podemos acompañarte en las dos operaciones.
- Valoramos tu vivienda en España y te ayudamos a venderla.
- Te presentamos promociones de obra nueva o una selección a medida de viviendas terminadas en Dubái.
- Coordinamos los tiempos de venta y compra para que no tengas que adelantar dinero.
- Te ponemos en contacto con asesores fiscales para optimizar la operación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pago de impuestos al vender mi piso en España?
La plusvalía municipal, si hay ganancia en el suelo, y el IRPF de la ganancia, con tipos del 19 % al 30 % en 2026. En el ejemplo del artículo, unos 52.000 euros entre ambos.
¿Puedo evitar el IRPF reinvirtiendo en Dubái?
En la mayoría de casos no: la exención por reinversión exige que la nueva vivienda sea tu vivienda habitual, y trasladarte a Dubái cambia tu residencia fiscal. Los mayores de 65 que venden su vivienda habitual sí están exentos sin reinvertir.
¿Cuándo se paga el IRPF de la venta?
En la declaración de la renta del año siguiente a la venta. La plusvalía municipal, en los 30 días hábiles siguientes a la venta.
¿Conviene vender en España para comprar en Dubái?
Depende de cuánto te rinda hoy el piso español, del coste fiscal de venderlo y de tus planes. Haz los números completos antes de decidir.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te ayudan a encontrar, comprar y gestionar tu propiedad en Dubái con total transparencia y asesoramiento en español.
¿Estás pensando en vender en España para comprar en Dubái? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com y hacemos los números contigo, sin compromiso.
