Muchos compradores que se plantean la residencia en Emiratos no pagan la vivienda al contado: la financian con una hipoteca o la compran sobre plano con un calendario de pagos al promotor. La pregunta es inevitable: ¿se puede obtener la Golden Visa con propiedad hipotecada o con una vivienda off-plan?
La respuesta corta es sí, pero con condiciones, y las reglas han cambiado en 2026. Te explicamos qué se exigía antes, qué dicen ahora las fuentes del sector y qué documentos necesitarás.
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El punto de partida: 2 millones de dirhams
La Golden Visa por inversión inmobiliaria exige una inversión en propiedades de al menos 2.000.000 AED, según el portal oficial del Gobierno de Emiratos (u.ae). Puede alcanzarse con una sola propiedad o con varias. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre la Golden Visa por inversión inmobiliaria en Dubái.
El problema surge cuando la vivienda no está pagada del todo. Durante años, la cuestión clave no era el valor de la propiedad, sino cuánto había pagado realmente el comprador.
La regla anterior: pagar al menos el 50 %
Hasta 2026, quien compraba con hipoteca debía haber pagado, como regla general, al menos el 50 % del precio o 1 millón de dirhams antes de solicitar la Golden Visa. Con una vivienda de 2,5 millones, eso suponía haber desembolsado 1,25 millones antes de iniciar el trámite.
Qué ha cambiado en 2026
Según varias fuentes del sector inmobiliario de Dubái, una circular de la Autoridad Federal de Identidad, Ciudadanía, Aduanas y Seguridad Portuaria (ICP) de 20 de febrero de 2026 ha cambiado el criterio:
- Lo relevante pasa a ser el valor de la propiedad según la tasación del Dubai Land Department (DLD), que debe ser de al menos 2 millones de dirhams.
- Se elimina la exigencia de haber pagado un porcentaje mínimo del precio.
- Las viviendas hipotecadas y las compradas sobre plano pueden optar a la Golden Visa si alcanzan ese valor.
| Antes de 2026 | Desde febrero de 2026 (según fuentes del sector) | |
|---|---|---|
| Criterio | Importe pagado | Valor de tasación del DLD |
| Pago mínimo con hipoteca | 50 % del precio o 1 M AED | Sin porcentaje mínimo |
| Ejemplo: vivienda de 2,5 M AED | Haber pagado 1,25 M AED | Basta con que la tasación sea de 2 M AED o más |
Importante: no hemos podido consultar el texto oficial de la circular; la información procede de agencias y consultoras de Dubái. Antes de comprar pensando en la Golden Visa, confirma el criterio vigente con la ICP, el DLD o un especialista en visados.
Golden Visa con propiedad hipotecada
Si compras con financiación de un banco, además de los documentos generales de la Golden Visa necesitarás:
- El título de propiedad (title deed) a tu nombre.
- Un certificado de no objeción (NOC) del banco que concede la hipoteca, que autoriza el uso de la vivienda para la solicitud.
- Una tasación del DLD igual o superior a 2 millones de dirhams. La tasación del banco no sustituye a la del DLD.
Ten en cuenta que, para no residentes, los bancos de Emiratos suelen financiar un porcentaje menor del valor que para residentes. Lo analizamos en nuestro artículo sobre hipotecas en Dubái para no residentes.
Golden Visa con propiedad sobre plano (off-plan)
En la compra sobre plano todavía no existe título de propiedad definitivo: la operación se registra en el DLD mediante el sistema Oqood. Desde 2022, los compradores off-plan pueden solicitar la Golden Visa a través de promotores autorizados, que presentan la documentación de la inversión ante el DLD.
Lo que suele pedirse:
- Contrato de compraventa con el promotor, registrado en Oqood.
- Valor de la inversión de al menos 2 millones de dirhams.
- Carta o certificado del promotor sobre la operación y los pagos realizados.
- Que el promotor y el proyecto estén habilitados para tramitar Golden Visas.
No todos los promotores ni todos los proyectos ofrecen esta vía. Antes de reservar, pregunta por escrito si el proyecto es apto para la Golden Visa.
Proceso de solicitud
- Confirmar la elegibilidad con el DLD o el promotor: valor de tasación y aptitud del proyecto.
- Obtener el NOC del banco (hipoteca) o la carta del promotor (off-plan).
- Solicitar el certificado de elegibilidad a través de los canales del DLD.
- Presentar la solicitud de residencia ante la autoridad migratoria, con reconocimiento médico y datos biométricos.
- Recibir el visado y el Emirates ID.
Riesgos a tener en cuenta
- Si se cancela la hipoteca o se vende la vivienda, la base de la residencia puede desaparecer.
- En compras sobre plano, los retrasos o la cancelación del proyecto pueden afectar al visado.
- La tasación del DLD puede ser inferior al precio pagado; si queda por debajo de 2 millones, no se cumple el requisito.
- Las normas cambian a menudo: verifica siempre el criterio vigente en el momento de la solicitud.
Nota legal: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni migratorio. Los requisitos de residencia en Emiratos cambian con frecuencia y parte de la información procede de fuentes del sector, no de textos oficiales. Antes de tomar decisiones, consulta a las autoridades competentes y a un profesional cualificado.
Cómo trabajamos
En Propiedades en Dubái seleccionamos propiedades y proyectos sobre plano aptos para la Golden Visa, te ponemos en contacto con bancos que financian a no residentes y con especialistas en visados, y coordinamos la documentación para que el proceso de compra y el de residencia avancen juntos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir la Golden Visa si tengo hipoteca sobre la vivienda?
Sí, siempre que la propiedad alcance el valor mínimo de 2 millones de dirhams y el banco emita un certificado de no objeción. Según fuentes del sector, desde febrero de 2026 ya no se exige haber pagado un porcentaje mínimo del precio.
¿Sirve una vivienda comprada sobre plano?
Sí, si el proyecto y el promotor están habilitados para tramitarla y la inversión alcanza los 2 millones de dirhams. Confírmalo por escrito antes de reservar.
¿Qué valor cuenta, el precio de compra o la tasación?
Según las fuentes consultadas, cuenta la tasación del Dubai Land Department, no el precio de compra ni la tasación del banco.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te acompañan en todo el proceso de compra e inversión inmobiliaria en Dubái.
¿Quieres saber si la propiedad que te interesa es apta para la Golden Visa? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com.
