Si alquilas tu vivienda en Dubái, la relación con el inquilino se rige por una ley específica: la Ley 26 de 2007, que regula los arrendamientos en el emirato, modificada por la Ley 33 de 2008. Conocer lo que establece sobre el contrato de alquiler en Dubái te evitará conflictos y te ayudará a proteger tu inversión.
Te resumimos las principales obligaciones del propietario y del inquilino, cómo funcionan la fianza y la renovación, y en qué casos se puede recuperar la vivienda.
Contenidos
El marco legal
- Ley 26 de 2007: regula las relaciones entre arrendador y arrendatario en Dubái.
- Ley 33 de 2008: modificó varios artículos de la anterior, entre ellos los de renovación y desahucio.
- Decreto 43 de 2013: limita las subidas de renta según el índice de RERA.
- Decreto 26 de 2013: crea el Centro de Resolución de Disputas de Alquiler.
El contrato debe formalizarse con el modelo unificado del Dubai Land Department y registrarse en Ejari. Lo explicamos en nuestro artículo sobre cómo alquilar tu propiedad en Dubái y el registro Ejari.
Obligaciones del propietario
Según la Ley 26 de 2007, el propietario debe:
- Entregar la vivienda en buen estado, apta para el uso pactado (artículo 15).
- Encargarse del mantenimiento y de las reparaciones de los defectos que afecten al uso de la vivienda durante el contrato, salvo pacto en contrario (artículo 16).
- No hacer cambios que impidan al inquilino usar plenamente la vivienda (artículo 17).
- Facilitar las autorizaciones que el inquilino necesite para obras de decoración que no afecten a la estructura (artículo 18).
Obligaciones del inquilino
- Pagar la renta en plazo y cuidar la vivienda con diligencia (artículo 19).
- No hacer obras ni reformas sin el permiso del propietario y las licencias necesarias (artículo 19).
- Devolver la vivienda en el estado en que la recibió, salvo el desgaste normal (artículo 21).
- Pagar las tasas públicas ligadas al uso de la vivienda, salvo que el contrato diga otra cosa (artículo 22).
- No subarrendar ni ceder el contrato sin el consentimiento por escrito del propietario (artículo 24).
La fianza
El artículo 20 permite al propietario pedir una fianza para garantizar el buen estado de la vivienda al final del contrato, con la obligación de devolverla, o devolver el saldo, al terminar. La ley no fija un importe: en el mercado es habitual en torno al 5 % de la renta anual en viviendas sin amueblar y al 10 % en amuebladas, según Property Finder.
Para evitar discusiones, haz un inventario con fotos a la entrada y a la salida del inquilino.
Renovación del contrato
- Renovación tácita: si el inquilino sigue en la vivienda al vencer el contrato sin oposición del propietario, el contrato se renueva en las mismas condiciones por el mismo plazo o por un año, lo que sea menor (artículo 6).
- Preaviso de 90 días: quien quiera no renovar o cambiar las condiciones, incluida la renta, debe avisar al menos 90 días antes del vencimiento, salvo pacto distinto (artículo 14).
- Subidas de renta: limitadas por el índice de alquileres de RERA.
Cuándo se puede desahuciar al inquilino
Durante el contrato
El artículo 25.1 permite pedir el desahucio antes del vencimiento, entre otros casos, si:
- El inquilino no paga la renta en los 30 días siguientes a recibir un requerimiento de pago.
- Subarrienda sin permiso.
- Usa la vivienda para fines ilegales o distintos de los pactados.
- Causa daños o hace obras que ponen en riesgo la seguridad del inmueble.
- Incumple otras obligaciones y no lo corrige en los 30 días siguientes a ser requerido.
Al vencimiento del contrato
El artículo 25.2 recoge los casos en que el propietario puede recuperar la vivienda al terminar el contrato, entre ellos:
- Que la necesite para vivir él mismo o un familiar de primer grado.
- Que vaya a demolerla o reconstruirla, con los permisos necesarios.
- Que necesite una reforma integral que no pueda hacerse con el inquilino dentro.
Con la reforma de 2008, el aviso en estos casos debe hacerse con 12 meses de antelación, por notario o correo certificado, según el despacho Leaders Advocates.
Si vendes la vivienda alquilada
Según el artículo 28, la venta no pone fin al contrato: el inquilino conserva su derecho a ocupar la vivienda hasta el vencimiento pactado con el anterior propietario. Lo explicamos en nuestro artículo sobre comprar una propiedad ya alquilada en Dubái.
Cláusulas que conviene incluir
- Reparto claro del mantenimiento: qué asume el propietario y qué el inquilino.
- Número de cheques o pagos y fechas de vencimiento.
- Importe de la fianza y condiciones de devolución.
- Inventario del mobiliario, si la vivienda está amueblada.
- Prohibición o condiciones de subarriendo.
- Uso exclusivo como vivienda y número máximo de ocupantes.
Nota legal: este artículo resume de forma general la Ley 26 de 2007 y no constituye asesoramiento legal. La normativa ha sido modificada y puede volver a cambiar; antes de firmar un contrato o iniciar un desahucio, consulta el texto vigente y a un abogado especializado en arrendamientos en Dubái.
Cómo trabajamos
En Propiedades en Dubái te ponemos en contacto con agencias y empresas de gestión con licencia que redactan el contrato con las cláusulas adecuadas, lo registran en Ejari y controlan los plazos de renovación, para que tu alquiler esté protegido desde el primer día.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga las reparaciones en un alquiler en Dubái?
Según la Ley 26 de 2007, el propietario, salvo que el contrato diga otra cosa. Es habitual pactar que el inquilino asuma las reparaciones menores.
¿Puedo echar al inquilino si no paga?
Sí. Si no paga en los 30 días siguientes a un requerimiento de pago, puedes pedir el desahucio ante el Centro de Resolución de Disputas de Alquiler.
¿Se acaba el contrato si vendo la vivienda?
No. Según el artículo 28 de la ley, el inquilino conserva su derecho hasta el vencimiento del contrato firmado con el anterior propietario.
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