En Dubái, el propietario particular no paga impuesto por arrendar ni por vender con ganancia. Pero si vives en Chile, el SII grava en general tus rentas de cualquier país, y tu departamento en Dubái tiene que aparecer en tus declaraciones.
En esta guía repasamos qué se paga en cada país, cómo se declaran los arriendos y la venta en Chile, qué es la Declaración Jurada 1929 y qué aporta el convenio entre Chile y Emiratos. Para el panorama general de la compra, lee la guía para comprar departamento en Dubái desde Chile.
Contenidos
Lo esencial en un minuto
- En Dubái pagas al comprar (tasa del Departamento de Tierras del 4 % y registro) y los gastos comunes, pero no hay impuesto personal sobre el arriendo ni sobre la ganancia al vender.
- En Chile, si tienes domicilio o residencia, declaras los arriendos y la ganancia de la venta, que terminan tributando en el Impuesto Global Complementario.
- Declaración Jurada 1929: el departamento se informa como inversión en el exterior.
- Convenio Chile–Emiratos vigente; como en Dubái no pagas impuesto personal, no hay crédito que usar.
- Chile no tiene impuesto al patrimonio ni cobra contribuciones por un inmueble en el extranjero.
¿Tributas en Chile por tus rentas del exterior?
Las personas con domicilio o residencia en Chile tributan en general por sus rentas de cualquier origen. Se considera residente a quien permanece en Chile más de 183 días, continuos o no, en un periodo de doce meses.
Hay una excepción importante para los extranjeros que se instalan en Chile: durante sus primeros tres años de domicilio o residencia solo tributan por sus rentas de fuente chilena. Según el SII, un extranjero con menos de tres años de residencia no tiene que tributar en Chile por la venta de un bien raíz situado en el extranjero.
Qué impuestos pagas en Dubái
| Momento | En Dubái | Comentario |
|---|---|---|
| Compra | Tasa del Departamento de Tierras (DLD) del 4 % y gastos de registro | Pago único; no hay notaría ni Conservador |
| Mientras eres propietario | Gastos comunes y, si la vivienda está ocupada, la housing fee del 5 % del arriendo anual | No existen contribuciones como en Chile |
| Arriendo | Sin impuesto a la renta para personas naturales | — |
| Venta | Sin impuesto sobre la ganancia para personas naturales | Hay gastos de traspaso |
Más detalles en housing fee y gastos del propietario y en cuánto cuesta una casa en Dubái.
Los arriendos
Si arriendas el departamento (ver comprar casa en Dubái para alquilar), los arriendos son rentas de fuente extranjera. Las inversiones en el exterior de los residentes se rigen por el artículo 41 B de la Ley sobre Impuesto a la Renta: en general, las rentas se reconocen cuando se perciben y se convierten a pesos según el tipo de cambio que corresponda.
- Los arriendos terminan tributando en el Impuesto Global Complementario, con tasas progresivas que llegan al 40 % en el tramo más alto.
- Puedes rebajar los gastos necesarios para producir la renta, como los gastos comunes o la administración, con sus respaldos.
- El convenio con Emiratos permite acreditar el impuesto pagado allá, pero como en Dubái no pagas impuesto personal sobre el arriendo, no hay crédito que usar.
Un ejemplo con números
Un departamento que se arrienda por 70.000 AED al año genera unos 19.060 dólares, que con un dólar observado de 972,6 pesos son unos 18,5 millones de pesos. Si los gastos rebajables fueran el 20 %, la renta sería de unos 14,8 millones. Con una tasa marginal del 30,4 %, el impuesto rondaría los 4,5 millones de pesos al año. Es solo un ejemplo: el cálculo real depende de tus demás rentas.
La venta
La exención del mayor valor en la venta de bienes raíces que muchos chilenos conocen está pensada, en general, para inmuebles situados en Chile. Para un residente que invirtió en el exterior, el criterio del SII es distinto:
- Según el SII, si llevas más de tres años de residencia en Chile, el mayor valor obtenido por la venta de un bien raíz en el extranjero se grava con el Impuesto de Primera Categoría y el Impuesto Global Complementario.
- El mayor valor se calcula sobre el costo de adquisición, con las reglas de reajuste y tipo de cambio que correspondan: guarda todos los respaldos de la compra y de los pagos.
- En Dubái no pagas impuesto personal sobre esa ganancia.
La Declaración Jurada 1929
Las inversiones en el exterior de los contribuyentes chilenos se informan en la Declaración Jurada 1929 sobre operaciones en el exterior. Según el SII, un inmueble en el extranjero se informa con el código 6, «Rentas inmobiliarias», describiendo el inmueble y su ubicación, y con su valor de adquisición actualizado al 31 de diciembre. Revisa con tu contador el plazo de presentación de cada año.
El convenio entre Chile y Emiratos
| Dato | Detalle |
|---|---|
| Firma | Santiago, 31 de diciembre de 2019 |
| Promulgación | Decreto 68, publicado en el Diario Oficial el 24 de mayo de 2023 |
| Vigencia | 28 de julio de 2022 |
| Aplicación en Chile | Rentas obtenidas desde el 1 de enero de 2023 |
- Rentas y venta de inmuebles: pueden gravarse en Emiratos, donde está el inmueble; Chile también las grava y permite acreditar lo pagado allá.
- Residencia: el convenio considera residente de Emiratos, además de a los nacionales, a la persona presente en Emiratos 183 días o más en un periodo de doce meses. Puede ser relevante si te mudas a Dubái.
Si compras con una sociedad
Comprar a través de una sociedad en el exterior no evita los impuestos chilenos: si la controlas y obtiene rentas pasivas, como arriendos, las normas de rentas pasivas del artículo 41 G de la Ley sobre Impuesto a la Renta atribuyen esas rentas al residente en Chile aunque la sociedad no reparta dividendos. Comparamos las opciones en comprar a título personal o con una sociedad.
Errores que debes evitar
- Creer que «sin impuestos en Dubái» significa sin impuestos. El SII grava tus rentas extranjeras si eres residente.
- Olvidar la Declaración Jurada 1929.
- Suponer que la venta está exenta como si el inmueble estuviera en Chile.
- No guardar respaldos de la compra, los pagos y los tipos de cambio.
- Pensar que la Golden Visa cambia tu residencia tributaria. Es una residencia migratoria.
Nota: este artículo es informativo y no constituye asesoría tributaria. La normativa cambia con frecuencia; consulta tu caso con un contador en Chile.
Cómo trabajamos
- Te entregamos la documentación de la compra (contrato, recibos, title deed) ordenada para tu contador.
- Si arriendas el departamento, te enviamos las liquidaciones de la administración para tu declaración.
- Te ponemos en contacto con asesores tributarios con experiencia en inversiones en Emiratos, si lo necesitas.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos en Chile por un departamento en Dubái?
Si eres residente en Chile, sí por sus arriendos y por la ganancia al venderlo, que tributan en el Impuesto Global Complementario. Tener el departamento, por sí solo, no paga impuesto: Chile no tiene impuesto al patrimonio.
¿Cómo informo el departamento al SII?
En la Declaración Jurada 1929 sobre operaciones en el exterior, con el código 6 y su valor de adquisición actualizado al 31 de diciembre.
¿Está exenta la venta de un departamento en Dubái?
En general no. Según el SII, si llevas más de tres años de residencia en Chile, el mayor valor tributa con los impuestos de Primera Categoría y Global Complementario.
¿Hay convenio de doble tributación entre Chile y Emiratos?
Sí. Está vigente desde el 28 de julio de 2022 y se aplica en Chile a las rentas obtenidas desde el 1 de enero de 2023.
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