La mayoría de quienes compran en Dubái desde España o Latinoamérica no se mudan: tienen casa en Dubái sin vivir allí. Es perfectamente legal y muy habitual, pero implica gastos fijos, decisiones sobre qué hacer con la vivienda, obligaciones fiscales en tu país y alguien de confianza sobre el terreno. Te lo contamos todo para que sepas lo que supone antes de comprar.
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¿Se puede tener casa en Dubái sin vivir allí?
Sí. Para comprar en las zonas freehold no necesitas residencia ni pasar un mínimo de días en Emiratos. La escritura queda a tu nombre aunque vivas en Madrid, Ciudad de México o Bogotá, y puedes firmar la compra y gestionar casi todo a distancia, en persona en algún viaje o mediante un poder notarial.
Lo que pagas aunque no la uses
Una vivienda en Dubái tiene gastos fijos aunque esté vacía:
| Gasto | Qué es | Referencia |
|---|---|---|
| Cuotas de servicio (service charges) | Mantenimiento de zonas comunes, seguridad, piscina, seguro del edificio y fondo de reserva | Pisos de gama media: ≈ 12–22 AED por sq ft al año; lujo: 28–35 AED o más |
| Enfriamiento urbano (chiller) | Aire acondicionado centralizado en edificios con district cooling | ≈ 2.000–6.000 AED al año en algunas zonas, incluso con consumo bajo |
| Electricidad y agua (DEWA) | Cuenta a tu nombre mientras la vivienda no esté alquilada | Mínimo si está vacía y bien desconectada |
| Seguro de contenido | Lo que hay dentro de la vivienda; el del edificio va en las cuotas | Unos cientos de AED al año |
| Mantenimiento | Aire acondicionado, fontanería, pequeñas reparaciones | Variable; el aire acondicionado necesita revisiones periódicas |
Las cuotas de servicio las aprueba RERA para cada edificio y se pueden consultar en el sistema Mollak del DLD. Si no las pagas, la comunidad puede cobrar recargos, limitar el acceso a las instalaciones e impedir que vendas hasta que saldes la deuda. En Dubái no hay un impuesto anual sobre la propiedad.
Qué hacer con la vivienda: tres opciones
Alquilarla a largo plazo
Es lo más sencillo para un propietario a distancia: un contrato anual registrado en Ejari, un único inquilino y menos gestión. El inquilino paga sus suministros y la tasa municipal de vivienda. Te explicamos el proceso en cómo alquilar tu propiedad y registrarla en Ejari.
Alquiler vacacional
Puede dar más rentabilidad, pero necesita licencia de holiday home, amueblar bien y una gestora que se ocupe de reservas, limpieza y check-in. Lee la licencia de alquiler vacacional y ocupación y estacionalidad del alquiler.
Usarla tú unas semanas al año
Muchos compradores combinan unas semanas de uso propio en invierno con alquiler vacacional el resto del año. Lo analizamos en comprar casa de vacaciones en Dubái. Dejarla vacía todo el año es la opción más cara: pagas los gastos fijos sin ingresos y la vivienda se deteriora más sin uso.
Necesitas a alguien sobre el terreno
Sin vivir en Dubái, alguien tiene que recoger llaves, abrir la puerta al técnico, revisar la vivienda tras una tormenta de arena o atender al inquilino. Lo habitual es contratar una gestora con licencia, que cobra un porcentaje del alquiler (más alto en vacacional). Te contamos cómo elegirla en gestión inmobiliaria a distancia.
- Firma un contrato de gestión claro: qué incluye, qué cuesta y cómo te rinde cuentas.
- Mantén una cuenta para recibir los alquileres y pagar los gastos.
- Valora un poder notarial limitado para trámites concretos, nunca uno general sin necesidad.
- Contrata un seguro de propietario adecuado al uso que le vas a dar.
Entrar y salir de Dubái
Tener casa no te da residencia automáticamente. Los españoles y muchos latinoamericanos entran sin visado como turistas, lo que basta para visitar tu vivienda. Si quieres residencia, la compra puede abrirte la puerta a un visado; lo explicamos en ¿comprar casa en Dubái da derecho a residencia?. La Golden Visa tiene una ventaja clara para quien no vive allí: no exige pasar un mínimo de días en Emiratos.
Impuestos: en Dubái casi nada, en tu país sí
En Dubái un particular no paga impuesto por alquilar ni por vender con beneficio. Pero si sigues siendo residente fiscal en tu país, allí tributas por tu renta mundial:
- En España, declaras los alquileres en el IRPF (cómo declararlos); si la vivienda está vacía o es de uso propio, se imputa una renta presunta; y si superas los umbrales, debes presentar el modelo 720. Repasa los errores fiscales más comunes.
- En Latinoamérica, cada país tiene sus reglas; tienes guías para México y Colombia, entre otros.
Planifica la herencia
Si te pasa algo, tus herederos tendrán que tramitar la sucesión en Dubái. Sin testamento registrado allí, el proceso puede ser largo. Es uno de los puntos que más se olvidan; te lo explicamos en herencia de propiedades en Dubái para extranjeros.
Cómo te ayudamos
- Te ayudamos a elegir una vivienda fácil de gestionar a distancia.
- Te ponemos en contacto con gestoras de confianza para alquiler largo o vacacional.
- Te acompañamos en todo el proceso, presencial o a distancia, en español.
- Te mostramos opciones en nuestra selección de obra nueva.
Preguntas frecuentes
¿Necesito residencia para tener una vivienda en Dubái?
No. Cualquier extranjero puede comprar en zonas freehold sin ser residente.
¿Cuánto cuesta mantener una casa en Dubái vacía?
Sobre todo las cuotas de servicio, que en un piso de gama media rondan los 12–22 AED por sq ft al año, más chiller, suministros mínimos y seguro.
¿Puedo gestionar el alquiler desde mi país?
Sí, con una gestora con licencia. Tú recibes los ingresos y los informes; ellos se ocupan del día a día.
¿Pago impuestos en Dubái por tener una casa sin vivir allí?
No hay impuesto anual sobre la propiedad ni sobre el alquiler para particulares. Las obligaciones fiscales están en tu país de residencia.
¿Puedo quedarme en mi casa todo el tiempo que quiera?
Solo dentro de lo que permita tu visado de entrada, salvo que obtengas un visado de residente.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te ayudan a encontrar, comprar y gestionar tu propiedad en Dubái con total transparencia y asesoramiento en español.
¿Quieres tener casa en Dubái sin mudarte? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com y te ayudamos a elegirla y gestionarla, sin compromiso.
