En Dubái, el propietario particular no paga impuesto por alquilar ni por vender con ganancia. Pero si sos residente fiscal en Argentina, tu departamento en Dubái sigue entrando en tus declaraciones juradas: en Bienes Personales y, si lo alquilás o lo vendés, en Ganancias.
En esta guía repasamos qué se paga en cada país, cómo se declara el departamento ante ARCA y qué aporta el convenio entre Argentina y Emiratos. Para el panorama general de la compra, leé la guía para comprar departamento en Dubái desde Argentina.
Contenidos
Lo esencial en un minuto
- En Dubái pagás al comprar (tasa del Departamento de Tierras del 4 % y registro) y las expensas, pero no hay impuesto personal sobre el alquiler ni sobre la ganancia al vender.
- Bienes Personales: el departamento es un bien en el exterior y suma a tu patrimonio, con la misma escala que los bienes en el país.
- Ganancias: los alquileres son renta de fuente extranjera, y la venta de un inmueble en el exterior comprado desde 2018 tributa al 15 % sobre la ganancia.
- Hay convenio con Emiratos, vigente desde 2019 y aplicable desde 2020; como en Dubái no se paga impuesto personal, en la práctica pagás en Argentina.
- Comprar con una sociedad del exterior puede activar las reglas de transparencia fiscal.
Qué impuestos pagás en Dubái
| Momento | En Dubái | Comentario |
|---|---|---|
| Compra | Tasa del Departamento de Tierras (DLD) del 4 % y gastos de registro | Pago único, sin escribano |
| Mientras sos propietario | Expensas (service charges) y, si la vivienda está ocupada, la housing fee del 5 % del alquiler anual | No hay impuesto inmobiliario anual como el ABL |
| Alquiler | Sin impuesto a las ganancias para personas humanas | — |
| Venta | Sin impuesto sobre la ganancia para personas humanas | Hay gastos de traspaso |
Más detalles en housing fee y gastos del propietario y en cuánto cuesta una casa en Dubái.
Bienes Personales
Si sos residente en Argentina, el departamento en Dubái forma parte de tus bienes en el exterior y se suma al resto de tu patrimonio. Desde los últimos cambios, los bienes del país y del exterior tributan con la misma escala.
| Período fiscal 2025 (según ARCA) | Escala general |
|---|---|
| Mínimo no imponible | 384.728.044,57 pesos |
| Hasta 52.664.283,73 pesos sobre el excedente | 0,50 % |
| De 52.664.283,73 a 114.105.948,16 pesos | 0,75 % |
| Más de 114.105.948,16 pesos | 1,00 % |
Los contribuyentes que cumplen los requisitos de «cumplidores» tienen una alícuota reducida, y quienes adhirieron al régimen especial de ingreso anticipado (REIBP) tienen un tratamiento propio. Los montos se actualizan cada año: confirmá los vigentes con tu contador.
El convenio con Emiratos también cubre Bienes Personales: si Emiratos gravara ese patrimonio, Argentina permitiría deducir lo pagado allá. Como Dubái no tiene impuesto al patrimonio para personas físicas, no hay nada que deducir.
Ganancias: los alquileres
Si alquilás el departamento (ver comprar casa en Dubái para alquilar), los alquileres son renta de fuente extranjera. Se declaran en tu declaración jurada de Ganancias y tributan con la escala progresiva de personas humanas, que llega al 35 % en los tramos más altos.
- Podés deducir los gastos vinculados con el alquiler, como las expensas, la administración o los seguros, si tenés los comprobantes.
- El crédito por impuestos análogos pagados en el exterior no aplica en la práctica, porque en Dubái no pagás impuesto personal sobre el alquiler.
- Las operaciones en moneda extranjera se convierten a pesos según las reglas de ARCA; tu contador te dirá qué tipo de cambio corresponde.
Ganancias: la venta
- Inmuebles en el exterior comprados a partir del 1 de enero de 2018: la ganancia por la venta es renta de fuente extranjera y tributa a una alícuota proporcional del 15 %.
- Comprados hasta el 31 de diciembre de 2017: según el criterio general, la venta no está gravada.
- Guardá todos los comprobantes de la compra, de los gastos de traspaso y de las mejoras: los vas a necesitar para calcular la ganancia.
El convenio entre Argentina y Emiratos
| Dato | Detalle |
|---|---|
| Firma | Dubái, 3 de noviembre de 2016 |
| Aprobación | Ley 27.496, publicada en el Boletín Oficial el 4 de enero de 2019 |
| Vigencia | 4 de febrero de 2019 |
| Aplicación | Desde el 1 de enero de 2020 |
| Impuestos cubiertos en Argentina | Ganancias y Bienes Personales, entre otros |
- Rentas y venta del inmueble: pueden gravarse en Emiratos, donde está el inmueble, pero Argentina también las grava como país de residencia y permite deducir lo pagado allá.
- Residencia: a diferencia de otros convenios de Emiratos, este considera residente de Emiratos no solo a los nacionales, sino también a las personas que permanecen allí al menos 183 días en el año. Esto puede ser relevante si te mudás a Dubái, aunque también rigen las reglas argentinas de pérdida de residencia.
Conclusión práctica: si vivís en Argentina, el convenio no reduce lo que pagás por tu departamento en Dubái.
Si te mudás a Dubái
Obtener una visa de residencia, como la Golden Visa, no te convierte automáticamente en no residente fiscal argentino. La ley argentina prevé la pérdida de la residencia, por ejemplo al obtener la residencia permanente en otro país o al permanecer fuera de forma continuada durante cierto tiempo, con requisitos formales ante ARCA. Planificalo con un especialista antes de mudarte.
Si comprás con una sociedad
Comprar a través de una sociedad del exterior no evita los impuestos argentinos: si la controlás y sus rentas son pasivas, como los alquileres, las reglas de transparencia fiscal imputan esas rentas al residente argentino aunque la sociedad no distribuya dividendos. Comparamos las opciones en comprar a título personal o con una sociedad.
Errores que debés evitar
- Creer que «sin impuestos en Dubái» significa sin impuestos. ARCA grava tus bienes y rentas del exterior.
- No declarar el departamento en Bienes Personales. Es un bien en el exterior como cualquier otro.
- Perder los comprobantes de compra: los vas a necesitar para calcular la ganancia al vender.
- Comprar con fondos que no podés justificar. Ver cómo mover los fondos desde Argentina.
- Armar una sociedad del exterior sin asesoramiento y quedar alcanzado por la transparencia fiscal.
Nota: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento impositivo. La normativa cambia con frecuencia; consultá tu caso con tu contador.
Cómo trabajamos
- Te entregamos la documentación de la compra (contrato, recibos, title deed) ordenada para tu contador.
- Si alquilás el departamento, te enviamos los resúmenes de la administración para tu declaración.
- Te ponemos en contacto con asesores impositivos con experiencia en inversiones en Emiratos, si lo necesitás.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar en Bienes Personales un departamento en Dubái?
Sí, si sos residente fiscal en Argentina: es un bien en el exterior y se suma a tu patrimonio, con la misma escala que los bienes del país.
¿Cómo tributan los alquileres de Dubái en Argentina?
Como renta de fuente extranjera en tu declaración de Ganancias, con la escala progresiva de personas humanas. Podés deducir los gastos vinculados con comprobantes.
¿Cuánto pago si vendo el departamento?
Si lo compraste a partir de 2018, la ganancia tributa en Argentina a una alícuota del 15 %. En Dubái no pagás impuesto personal por esa ganancia.
¿Hay convenio de doble imposición entre Argentina y Emiratos?
Sí. Se firmó en 2016, está vigente desde febrero de 2019 y se aplica desde el 1 de enero de 2020. Cubre Ganancias y Bienes Personales.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te ayudan a encontrar, comprar y gestionar tu propiedad en Dubái con total transparencia y asesoramiento en español.
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