Dubái tiene fama de ser un lugar sin impuestos, y para el propietario es casi cierto: no hay impuesto sobre la renta personal por alquilar ni impuesto sobre la ganancia al vender. Pero si eres residente fiscal en México, eso no significa que no pagues nada. El SAT grava tus ingresos de todo el mundo, y las rentas y la venta de tu departamento en Dubái entran en tu declaración.
En esta guía repasamos qué impuestos hay en cada país, cómo se declaran las rentas y la venta en México y qué errores conviene evitar. Si estás empezando, lee antes la guía para comprar casa en Dubái desde México.
Contenidos
Lo esencial en un minuto
- En Dubái pagas al comprar (tasa del Departamento de Tierras del 4 % y gastos de registro) y los gastos de propietario, pero no hay impuesto personal sobre la renta del alquiler ni sobre la ganancia al vender.
- En México, como residente fiscal, declaras las rentas que cobres y la ganancia si vendes. Como en Dubái no pagaste impuesto sobre esas rentas, no tienes nada que acreditar: pagas el ISR completo en México.
- Comprar no genera ISR, pero el dinero tiene que salir de ingresos declarados.
- Comprar a través de una empresa en Emiratos cambia mucho las cosas: puede activar el régimen de regímenes fiscales preferentes (REFIPRE).
- Habla con tu contador antes de comprar, no al hacer la declaración anual.
Qué impuestos pagas en Dubái
| Momento | En Dubái | Comentario |
|---|---|---|
| Compra | Tasa del Departamento de Tierras (DLD) del 4 % más gastos de registro | Es un pago único, no un impuesto anual |
| Mientras eres propietario | Gastos de comunidad (service charges) y, si la vivienda está ocupada, la housing fee del 5 % del alquiler anual | No hay impuesto predial como en México |
| Alquiler | Sin impuesto sobre la renta para personas físicas | El IVA emiratí no se aplica, en general, al alquiler residencial |
| Venta | Sin impuesto sobre la ganancia para personas físicas | Hay gastos de traspaso, pero no impuesto sobre la plusvalía |
Los detalles de la housing fee están en housing fee y gastos del propietario en Dubái, y el desglose completo de la compra, en cuánto cuesta una casa en Dubái.
Qué impuestos pagas en México
La Ley del ISR grava a los residentes en México por todos sus ingresos, sin importar dónde se generen. Para un departamento en Dubái, eso significa tres momentos que conviene tener claros.
Al comprar: no hay ISR, pero el SAT mira de dónde sale el dinero
Comprar un inmueble en el extranjero no causa ISR en México. Lo que sí hace el SAT es comparar tus gastos e inversiones con los ingresos que declaraste. Si gastas más de lo declarado, puede aplicar la llamada discrepancia fiscal (artículo 91 de la Ley del ISR) y presumir ingresos no declarados. Por eso conviene pagar con dinero que puedas rastrear hasta tus declaraciones. Lo explicamos en cómo enviar dinero de México a Dubái.
Si la compra se financia en parte con préstamos o donativos de familiares, recuerda que las personas físicas deben informar en su declaración anual los préstamos, donativos y premios que, sumados, superen los 600,000 pesos en el año.
Mientras rentas: las rentas se declaran en México
Si alquilas tu departamento (ver comprar casa en Dubái para alquilar), las rentas son un ingreso de fuente extranjera que debes declarar ante el SAT. La ley no tiene reglas específicas para rentas de inmuebles en el extranjero, y hay dos criterios en la práctica:
- Régimen de arrendamiento (capítulo III del título IV de la Ley del ISR): el artículo 114 no exige que el inmueble esté en México. Con este criterio hay pagos provisionales y puedes aplicar las deducciones del régimen.
- Ingresos acumulables en la declaración anual: algunos especialistas consideran que, al ser ingresos del extranjero, no entran en los pagos provisionales y se acumulan directamente en la anual.
En cualquier caso, las rentas se suman a tus demás ingresos y pagan ISR según la tarifa anual de personas físicas, que llega al 35 % en los tramos más altos. Las rentas en dírhams o dólares se convierten a pesos con el tipo de cambio que publica el Banco de México.
Al vender: la ganancia también tributa en México
Cuando vendas, la ganancia (precio de venta menos el costo de compra actualizado por inflación y los gastos deducibles) es un ingreso por enajenación de bienes. Como no hay notario mexicano que calcule y retenga el impuesto, te toca a ti hacer el pago provisional, en general dentro de los 15 días siguientes a cobrar, y después acumular la ganancia en tu declaración anual.
La exención por venta de casa habitación está pensada para la vivienda en la que vives y difícilmente se aplicará a un departamento de inversión en Dubái. Revísalo con tu contador antes de vender.
Las deducciones que puedes aplicar
Si declaras las rentas en el régimen de arrendamiento, tienes dos opciones:
- Deducción opcional («ciega») del 35 % de los ingresos, sin necesidad de comprobantes. Es la más sencilla cuando tus gastos reales son bajos.
- Deducciones reales comprobadas: gastos de comunidad, mantenimiento, administración de la renta, seguros, intereses de un crédito y la depreciación de la construcción. Con gastos en el extranjero, lo difícil es documentarlos bien: guarda facturas, recibos y contratos.
Con un departamento en Dubái, en el que los gastos de comunidad y la administración pueden ser importantes, conviene hacer los números de las dos formas cada año.
Un ejemplo con números
Supongamos un departamento de 1,000,000 AED que se renta por 70,000 AED al año. Con el dírham a 3.6725 por dólar y un tipo de cambio de 18.4163 pesos por dólar (FIX de Banxico del 9 de octubre de 2026):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta anual | 70,000 AED ≈ 19,060 USD ≈ 351,000 pesos |
| Impuesto sobre la renta en Dubái | 0 |
| Deducción opcional del 35 % | ≈ 122,900 pesos |
| Renta gravable en México | ≈ 228,200 pesos |
| ISR si tu tasa marginal es del 30 % | ≈ 68,500 pesos al año |
Es un ejemplo para hacerse una idea: tu ISR real depende de tus demás ingresos, de tu tasa marginal y del criterio que aplique tu contador.
Si compras a través de una empresa
Algunos compradores se plantean comprar a través de una sociedad en Emiratos. Para un residente fiscal en México, esto tiene consecuencias importantes:
- Los ingresos obtenidos a través de entidades extranjeras con una tributación inferior al 75 % de la que se pagaría en México se consideran ingresos sujetos a regímenes fiscales preferentes (REFIPRE, artículo 176 de la Ley del ISR).
- En ese caso, tributas en México por esas rentas aunque la sociedad no te las reparta, y debes presentar en febrero una declaración informativa sobre esos ingresos.
- No presentarla tiene multas elevadas.
Además, la sociedad tiene sus propias obligaciones en Emiratos. Lo explicamos en impuesto de sociedades en Emiratos e inversión inmobiliaria. Para la mayoría de compradores mexicanos de un departamento, comprar a título personal es lo más sencillo.
El convenio entre México y Emiratos
México y Emiratos Árabes Unidos firmaron un convenio para evitar la doble imposición, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 8 de julio de 2014 y aplicable desde 2015. Para las rentas de un inmueble, el convenio permite que tribute el país donde está el inmueble, pero no impide que México, como país de residencia, también grave esas rentas y te acredite lo pagado en Emiratos. Como en Dubái no pagas impuesto personal sobre esas rentas, en la práctica pagas el ISR completo en México.
Lo analizamos con más detalle en el convenio de doble imposición entre México y Emiratos.
Errores que debes evitar
- Pensar que «sin impuestos en Dubái» significa sin impuestos. Como residente en México, el SAT grava tus rentas extranjeras.
- No declarar las rentas porque se cobran fuera. Los intercambios de información entre autoridades fiscales son cada vez más amplios.
- Comprar con dinero que no cuadra con tus declaraciones y exponerte a una discrepancia fiscal.
- No guardar los comprobantes de compra, gastos de traspaso y mejoras: los necesitarás para calcular la ganancia cuando vendas.
- Montar una sociedad en Emiratos sin asesoría y caer en REFIPRE sin saberlo.
Nota: este artículo es informativo y no constituye asesoría fiscal. La legislación puede cambiar; consulta tu caso con un contador público en México.
Cómo trabajamos
En Propiedades en Dubái acompañamos a compradores mexicanos en español durante toda la compra.
- Te entregamos toda la documentación de la compra (contrato, recibos, title deed) ordenada para tu contador.
- Si rentas el departamento, te enviamos los estados de cuenta de la administración para tu declaración.
- Te ponemos en contacto con asesores fiscales que conocen las inversiones en Emiratos, si lo necesitas.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos en México por un departamento en Dubái?
Tener el departamento no genera impuestos en México. Sí declaras y pagas ISR por las rentas que cobres y por la ganancia si lo vendes, siempre que seas residente fiscal en México.
¿Se paga impuesto predial en Dubái?
No existe un impuesto predial como el mexicano. El propietario paga los gastos de comunidad y, si la vivienda está ocupada, la housing fee, que equivale al 5 % del alquiler anual y se cobra con el recibo de la luz y el agua.
¿Cómo declaro las rentas en dírhams?
Las conviertes a pesos con el tipo de cambio que publica el Banco de México y las declaras ante el SAT, ya sea en el régimen de arrendamiento o en tu declaración anual, según el criterio que acuerdes con tu contador.
¿Pago ISR en México si vendo mi departamento en Dubái?
Sí, por la ganancia. Haces un pago provisional, en general dentro de los 15 días siguientes a la venta, y acumulas la ganancia en tu declaración anual. En Dubái no pagas impuesto personal por esa ganancia.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te ayudan a encontrar, comprar y gestionar tu propiedad en Dubái con total transparencia y asesoramiento en español.
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