Dubái tiene fama de ser un lugar sin impuestos, y para el propietario particular es casi cierto: no hay impuesto sobre la renta por arrendar ni impuesto sobre la ganancia al vender. Pero si eres residente fiscal en Colombia, la DIAN grava tus rentas y tu patrimonio de cualquier país. Tu apartamento en Dubái entra en tu declaración de renta, y quizá también en otras declaraciones.
En esta guía repasamos qué impuestos pagas en cada país, qué declaraciones tienes que presentar en Colombia y qué errores conviene evitar. Si estás empezando, lee antes la guía para comprar casa en Dubái desde Colombia.
Contenidos
Lo esencial en un minuto
- En Dubái pagas al comprar (tasa del Departamento de Tierras del 4 % y registro) y los gastos de propietario, pero no hay impuesto personal sobre el arriendo ni sobre la ganancia al vender.
- En Colombia, como residente fiscal, declaras el apartamento en tu patrimonio, los arriendos en tu renta y la ganancia si vendes.
- Declaración de activos en el exterior si tus activos fuera del país superan 2.000 UVT a 1 de enero.
- No hay convenio de doble imposición en vigor entre Colombia y Emiratos, y como en Dubái no pagas impuesto personal, no hay nada que descontar: pagas el impuesto completo en Colombia.
- Comprar con una sociedad extranjera puede activar el régimen de entidades controladas del exterior (ECE).
¿Eres residente fiscal en Colombia?
Todo depende de esta pregunta. En términos generales, eres residente fiscal en Colombia si permaneces en el país más de 183 días, continuos o no, en un periodo de 365 días. Los colombianos pueden ser residentes aunque no cumplan esos días, por ejemplo si su cónyuge o sus hijos dependientes viven en Colombia, o si la mayor parte de sus ingresos o de su patrimonio está en el país.
Si eres residente, tributas por tus rentas de todo el mundo. Si dejas de serlo, solo por tus rentas de fuente colombiana. Mudarte a Dubái con una visa de residencia no te convierte automáticamente en no residente: hay que revisarlo con las reglas colombianas.
Qué impuestos pagas en Dubái
| Momento | En Dubái | Comentario |
|---|---|---|
| Compra | Tasa del Departamento de Tierras (DLD) del 4 % y gastos de registro | Pago único |
| Mientras eres propietario | Gastos de comunidad y, si la vivienda está ocupada, la housing fee del 5 % del arriendo anual | No existe un impuesto predial como el colombiano |
| Arriendo | Sin impuesto sobre la renta para personas naturales | — |
| Venta | Sin impuesto sobre la ganancia para personas naturales | Hay gastos de traspaso |
Más detalles en housing fee y gastos del propietario y en cuánto cuesta una casa en Dubái.
Qué declaras en Colombia
El apartamento en tu patrimonio
El apartamento forma parte de tu patrimonio bruto en la declaración de renta. Como es un activo en moneda extranjera, en general se valora por su costo convertido a pesos con la TRM de la fecha de adquisición. Guarda la escritura (title deed), los recibos de pago y los soportes de la tasa de cambio de cada pago.
La declaración de activos en el exterior
Si a 1 de enero el valor de tus activos fuera de Colombia supera 2.000 UVT (unos 104,7 millones de pesos en 2026, con la UVT a 52.374 pesos), debes presentar la declaración de activos en el exterior. Para las personas naturales, en 2026 el plazo va de agosto a octubre, según el último dígito del NIT. No presentarla, o presentarla tarde, tiene sanciones.
El impuesto al patrimonio
El apartamento suma también para el impuesto al patrimonio, que según la regla general de la Ley 2277 de 2022 afecta a quienes tienen un patrimonio líquido de 72.000 UVT o más. En 2026 hubo decretos de emergencia que modificaban ese umbral y que la Corte Constitucional dejó sin efecto, así que confirma con tu contador qué aplica en cada año.
Los arriendos
Si arriendas el apartamento (ver comprar casa en Dubái para alquilar), los arriendos son rentas de capital de la cédula general. Se convierten a pesos con la TRM y se suman a tus demás ingresos de esa cédula, que tributan con la tarifa progresiva de personas naturales, de hasta el 39 %.
- Puedes restar los costos y gastos relacionados con la renta, como los gastos de comunidad, la administración del arriendo o los seguros, con sus soportes.
- El descuento por impuestos pagados en el exterior (artículo 254 del Estatuto Tributario) permite restar el impuesto pagado en otro país sobre esas mismas rentas. Como en Dubái no pagas impuesto personal sobre el arriendo, no hay nada que descontar.
Un ejemplo con números
Un apartamento que se arrienda por 70.000 AED al año genera unos 19.060 dólares, que con una TRM de 3.170,46 pesos son unos 60,4 millones de pesos. Si los costos deducibles fueran el 20 %, la renta líquida sería de unos 48,4 millones. Con una tarifa marginal del 33 %, el impuesto rondaría los 16 millones de pesos al año. Es solo un ejemplo: tu cálculo real depende de tus demás ingresos y de tus costos.
La venta
- Si tuviste el apartamento 2 años o más, la utilidad es una ganancia ocasional, que tributa al 15 % desde la Ley 2277 de 2022.
- Si lo tuviste menos de 2 años, la utilidad es renta ordinaria y tributa con la tarifa marginal, que puede llegar al 39 %.
- La utilidad se calcula en pesos. Como el costo del apartamento se mide con la TRM de la compra y el precio de venta con la de la venta, las variaciones del peso influyen en la ganancia que declaras. Revísalo con tu contador antes de vender.
Comprar sobre planos y vender antes de los 2 años (lo que se conoce como «flipping») tiene por tanto un tratamiento menos favorable que mantener la inversión.
Si compras con una sociedad
Algunos inversores se plantean comprar a través de una sociedad en Emiratos o en otro país. Para un residente colombiano, si controla esa sociedad y sus ingresos son sobre todo pasivos, como los arriendos, se aplica el régimen de entidades controladas del exterior (ECE): las rentas se atribuyen al residente en Colombia aunque la sociedad no reparta dividendos. Comparamos las dos opciones en comprar a título personal o con una sociedad.
Colombia y Emiratos: sin convenio en vigor
Colombia y Emiratos negociaron un convenio para evitar la doble imposición, pero a la fecha de nuestra consulta no figura entre los convenios vigentes de Colombia. En la práctica afecta poco al comprador particular, porque en Dubái no se paga impuesto personal sobre el arriendo ni sobre la venta: el impuesto se paga en Colombia.
Emiratos tampoco figura en la lista colombiana de jurisdicciones no cooperantes o de baja o nula imposición actualizada por el Decreto 1496 de 2024.
Errores que debes evitar
- Creer que «sin impuestos en Dubái» significa sin impuestos. La DIAN grava tus rentas extranjeras si eres residente.
- Olvidar la declaración de activos en el exterior, que tiene su propio calendario y sanciones.
- No guardar los soportes de la compra, de los pagos y de la tasa de cambio: los necesitarás para el costo fiscal y para la venta.
- Pagar con dinero que no cuadra con tus declaraciones. Ver cómo enviar dinero de Colombia a Dubái.
- Montar una sociedad en el exterior sin asesoría y caer en el régimen ECE sin saberlo.
- Pensar que la Golden Visa cambia tu residencia fiscal. Es una residencia migratoria; la fiscal se decide con las reglas colombianas.
Nota: este artículo es informativo y no constituye asesoría tributaria. La normativa cambia con frecuencia; consulta tu caso con un contador en Colombia.
Cómo trabajamos
- Te entregamos la documentación de la compra (contrato, recibos, title deed) ordenada para tu contador.
- Si arriendas el apartamento, te enviamos los estados de cuenta de la administración para tu declaración.
- Te ponemos en contacto con asesores tributarios con experiencia en inversiones en Emiratos, si lo necesitas.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar ante la DIAN un apartamento en Dubái?
Sí, si eres residente fiscal en Colombia: forma parte de tu patrimonio en la declaración de renta y, si tus activos en el exterior superan 2.000 UVT, también debes presentar la declaración de activos en el exterior.
¿Cómo tributan en Colombia los arriendos de Dubái?
Como rentas de capital de la cédula general, convertidas a pesos con la TRM, con la tarifa progresiva de personas naturales. Puedes restar los costos relacionados con sus soportes.
¿Cuánto pago si vendo mi apartamento en Dubái?
Si lo tuviste 2 años o más, la utilidad es ganancia ocasional y tributa al 15 % en Colombia. Si lo tuviste menos tiempo, tributa como renta ordinaria. En Dubái no pagas impuesto personal por esa ganancia.
¿Hay convenio de doble imposición entre Colombia y Emiratos?
Se negoció, pero a la fecha de nuestra consulta no está en vigor. Como en Dubái no hay impuesto personal sobre el arriendo, en la práctica tributas en Colombia.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te ayudan a encontrar, comprar y gestionar tu propiedad en Dubái con total transparencia y asesoramiento en español.
¿Eres colombiano y quieres invertir en Dubái con todo en regla? Llámanos al +34 624 042 898 (desde Colombia, con el prefijo internacional) o escríbenos a info@propiedadesdubai.com y te asesoramos, sin compromiso.
