Una de las razones por las que Dubái atrae a compradores de todo el mundo es que los requisitos para adquirir una vivienda son sencillos: no hace falta ser residente, ni tener visado, ni abrir una empresa. Pero sí hay condiciones que conviene conocer antes de empezar, sobre todo en materia de documentación, origen de los fondos y financiación.
En esta guía repasamos los requisitos para comprar una propiedad en Dubái según cada situación: compra al contado o con hipoteca, sobre plano o de segunda mano, a título personal o mediante sociedad, y si quieres obtener la residencia. Para el proceso completo, consulta nuestra guía cómo comprar casa en Dubái.
Contenidos
Requisitos básicos para cualquier comprador
- Pasaporte en vigor. Si eres residente en Emiratos, también el Emirates ID.
- Comprar en una zona freehold: los extranjeros solo pueden adquirir la plena propiedad en las zonas designadas, que incluyen la mayoría de las áreas residenciales demandadas. Ver freehold y leasehold.
- Justificar el origen de los fondos: agencias, promotores y bancos están obligados a identificar al comprador y comprobar la procedencia del dinero.
- Pagar a cuentas oficiales: la cuenta escrow del proyecto, la del vendedor o la del Departamento de Tierras (DLD), nunca a cuentas personales de intermediarios.
No son requisitos: ser residente, tener visado de residencia, abrir una cuenta bancaria en Emiratos ni estar presente en la firma, ya que se puede comprar mediante poder notarial. Más detalles en comprar vivienda en Dubái siendo extranjero.
Origen de los fondos y prevención del blanqueo
Emiratos ha reforzado los controles contra el blanqueo de capitales en el sector inmobiliario. Desde el 1 de julio de 2022 (circular 5/2022 del Ministerio de Economía), agentes inmobiliarios, intermediarios y despachos deben comunicar a la Unidad de Inteligencia Financiera las compras de inmuebles freehold en las que:
- Se pague en efectivo 55.000 AED o más (unos 13.400 euros o 15.000 dólares), en una o varias operaciones relacionadas.
- Se pague total o parcialmente con activos virtuales (criptomonedas).
- Los fondos procedan de la conversión de activos virtuales.
En la práctica, lo habitual es pagar por transferencia bancaria desde una cuenta a tu nombre, y conservar la documentación que acredita el origen del dinero (venta de otro inmueble, ahorros, actividad profesional, herencia…). Desde España o Latinoamérica, tu banco también puede pedirte justificación para la transferencia internacional.
Requisitos según el tipo de compra
| Tipo de compra | Requisitos específicos |
|---|---|
| Sobre plano (off-plan) | Proyecto registrado en el DLD, pagos a la cuenta escrow, firma del contrato (SPA) y registro en Oqood |
| Segunda mano | Contrato MOU (formulario F), certificado de no objeción (NOC) del promotor, cancelación de la hipoteca del vendedor si la hay, y transferencia en una oficina Trustee del DLD |
| Con hipoteca | Aprobación previa del banco, entrada mínima, tasación y estudio de ingresos |
| Mediante sociedad | Sociedad de un tipo admitido por el DLD y documentación societaria completa |
Te explicamos el NOC del promotor y los contratos MOU y SPA en artículos específicos.
Requisitos para comprar con hipoteca
Los bancos de Emiratos financian a residentes y a no residentes, pero cada entidad fija sus propios criterios. Los requisitos más habituales son:
- Entrada mínima: según la normativa del Banco Central, al menos un 20 % para la primera vivienda de un extranjero residente de menos de 5 millones de AED. Para no residentes, la mayoría de bancos piden entre un 40 % y un 50 %.
- Ingresos demostrables: nóminas, declaraciones de impuestos o cuentas de la empresa, y extractos bancarios recientes.
- Historial crediticio en tu país de origen.
- Edad: los bancos limitan la edad del titular al final del préstamo.
- Tasación de la vivienda por el banco.
Lo vemos en detalle en hipoteca en Dubái para no residentes.
Requisitos para comprar mediante sociedad
No cualquier sociedad puede comprar en Dubái. En general, pueden hacerlo las sociedades registradas en determinadas zonas francas de Emiratos y algunas sociedades offshore admitidas por el DLD. Una sociedad extranjera sin estructura aprobada en Emiratos no puede comprar directamente.
La documentación habitual incluye la licencia y el certificado de constitución, los estatutos, el acuerdo del órgano de administración que aprueba la compra, los pasaportes de socios y firmantes y, si procede, el NOC de la zona franca. Analizamos las ventajas e inconvenientes en comprar a título personal o mediante sociedad.
Requisitos para obtener la residencia al comprar
| Visado | Requisito de inversión |
|---|---|
| Visado de inversor de dos años | Propiedad a tu nombre según los requisitos vigentes de valor |
| Golden Visa de diez años | Inversión inmobiliaria mínima de 2 millones de AED (≈ 486.000 € · 545.000 $) |
La Golden Visa es posible incluso con vivienda hipotecada o sobre plano, con condiciones. Consulta requisitos de la Golden Visa y Golden Visa con propiedad hipotecada u off-plan.
Lista de comprobación del comprador
- Pasaporte con validez suficiente.
- Presupuesto con gastos de compra incluidos (ver cuánto cuesta una casa en Dubái).
- Documentación sobre el origen de los fondos.
- Agencia registrada en RERA.
- Revisión del proyecto o de la vivienda (ver due diligence).
- Poder notarial legalizado y traducido al árabe, si no vas a viajar.
- Preaprobación bancaria, si vas a financiar.
Nota legal: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni financiero. Los requisitos dependen de cada operación, del banco y de la normativa vigente, que puede cambiar. Confirma siempre los requisitos con el DLD, tu banco y un abogado antes de comprar.
Cómo trabajamos
En Propiedades en Dubái revisamos contigo desde el principio qué requisitos se aplican a tu caso, qué documentos vas a necesitar y cómo organizar los pagos, para que la compra avance sin bloqueos ni sorpresas.
- Revisión previa de tu situación y de la documentación.
- Coordinación con bancos, promotores, notarías y el DLD.
- Asesoramiento en español para compradores de España y Latinoamérica.
Preguntas frecuentes
¿Necesito ser residente para comprar una propiedad en Dubái?
No. Un extranjero puede comprar en las zonas freehold con su pasaporte, sin ser residente ni tener visado.
¿Puedo pagar una propiedad en Dubái en efectivo?
Los pagos en efectivo de 55.000 AED o más deben ser comunicados por la agencia a la Unidad de Inteligencia Financiera. Lo habitual y recomendable es pagar por transferencia bancaria desde una cuenta a tu nombre.
¿Puede comprar una sociedad española o mexicana directamente?
En general, no. Una sociedad extranjera necesita una estructura aprobada en Emiratos, como una sociedad en una zona franca admitida por el DLD.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te ayudan a encontrar, comprar y gestionar tu propiedad en Dubái con total transparencia y asesoramiento en español.
¿Quieres saber qué requisitos se aplican a tu caso? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com y te asesoramos sin compromiso.
