Aunque la obra nueva acapara la mayoría de las ventas en Dubái, el mercado de segunda mano sigue siendo muy relevante: según datos de Betterhomes recogidos por Khaleej Times, en noviembre de 2025 alrededor del 30 % de las compraventas residenciales fueron de viviendas ya terminadas, frente a un 70 % sobre plano.
Comprar casa de segunda mano en Dubái tiene ventajas claras, como poder ver exactamente lo que compras y empezar a vivir o alquilar desde el primer día, pero también exige comprobaciones que no existen en la obra nueva. En esta guía repasamos el proceso paso a paso y las precauciones clave.
Contenidos
Ventajas e inconvenientes de la segunda mano
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Ves la vivienda real, su estado, sus vistas y el edificio | Hay que pagar el precio completo (o con hipoteca) al firmar, sin plan de pagos |
| Puedes vivir o alquilar desde el primer día | Normalmente el comprador paga la comisión de la agencia (en torno al 2 % + IVA) |
| Barrio consolidado, con servicios y comunidad | Pueden aparecer reparaciones, deudas o inquilinos con contrato vigente |
| Datos reales de alquiler y gastos de comunidad | Menos margen de revalorización que una compra temprana sobre plano |
Si dudas entre las dos opciones, consulta off-plan o llave en mano en Dubái.
Proceso de compra paso a paso
1. Oferta y contrato MOU (Form F)
Una vez pactado el precio, comprador y vendedor firman el contrato estándar de RERA, el Form F, con la agencia como testigo. El comprador entrega normalmente un depósito de garantía del 10 %, que suele quedar en custodia hasta la transferencia. Ver MOU y SPA en Dubái.
2. Comprobaciones previas
Antes de avanzar, hay que revisar la titularidad, las deudas y el estado de la vivienda (lo vemos en detalle más abajo).
3. NOC del promotor
El vendedor solicita al promotor el certificado de no objeción (NOC), que solo se emite si está al día con los gastos de comunidad. Ver el NOC del promotor.
4. Cancelación de la hipoteca del vendedor
Si la vivienda está hipotecada, el banco del vendedor emite una carta con la deuda pendiente, que se liquida antes o en el mismo acto de la transferencia.
5. Transferencia en el DLD
En una oficina Trustee del Departamento de Tierras se paga el precio y la tasa del 4 %, y se emite el nuevo title deed a tu nombre. Ver title deed en Dubái.
Todo el proceso dura habitualmente unas cuatro semanas al contado y algo más con hipoteca. Lo explicamos en cuánto se tarda en comprar una casa en Dubái.
Qué comprobar antes de comprar
- Titularidad: que el vendedor figure en el title deed y que todos los titulares firmen.
- Gastos de comunidad pendientes: las deudas bloquean el NOC y pueden retrasar la compra.
- Cargas e hipotecas: pide la carta del banco con el saldo pendiente.
- Estado de la vivienda: instalaciones, aire acondicionado, humedades, electrodomésticos. Una inspección profesional es una buena inversión.
- Reformas no autorizadas: cambios de distribución o cerramientos sin permiso del promotor.
- Gastos anuales: importe de los service charges y su evolución.
- Precio frente al mercado: compara con operaciones recientes del mismo edificio y zona.
Tienes una lista completa en nuestra guía de due diligence.
Comprar una vivienda con inquilino
Muchas viviendas de segunda mano se venden alquiladas. Es importante saber que, según la normativa de alquileres de Dubái, la venta no extingue el contrato de alquiler: el comprador se subroga en la posición del arrendador y debe respetar el contrato hasta su vencimiento.
- Si quieres la vivienda libre para vivir o para venderla, la ley exige notificar al inquilino con al menos 12 meses de antelación, por notario o correo certificado, y solo puede hacerse efectivo al vencimiento del contrato.
- Desde 2023, según una interpretación judicial recogida por el Centro de Disputas de Alquiler, un aviso de desalojo ya notificado por el anterior propietario puede transmitirse al nuevo con la venta.
- Si compras para invertir, una vivienda alquilada te da ingresos desde el primer día: revisa el contrato, su registro en Ejari, la renta y las fechas.
Más información en comprar una propiedad ya alquilada y en contrato de alquiler en Dubái.
Gastos de una compra de segunda mano
A modo de referencia, en una reventa los gastos rondan el 6,5–7 % del precio: tasa del DLD del 4 %, tasas de la oficina Trustee y del title deed, y la comisión de la agencia. Tienes un ejemplo detallado en cuánto cuesta una casa en Dubái.
Nota legal: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa de alquileres y transmisiones puede cambiar y cada caso tiene particularidades. Consulta a un abogado en Emiratos antes de comprar una vivienda alquilada o con cargas.
Cómo trabajamos
En Propiedades en Dubái buscamos viviendas de segunda mano según tu objetivo, revisamos su documentación y su estado, negociamos el precio y coordinamos el NOC, la cancelación de cargas y la transferencia en el DLD, en español y también a distancia.
- Selección de reventas con datos reales de precio y alquiler.
- Revisión de titularidad, deudas, inquilinos y estado de la vivienda.
- Coordinación completa hasta el title deed.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor comprar casa de segunda mano u obra nueva en Dubái?
Depende de tu objetivo. La segunda mano permite vivir o alquilar desde el primer día y ver la vivienda real; la obra nueva permite pagar de forma escalonada y suele tener más margen de revalorización.
¿Puedo echar al inquilino si compro una vivienda alquilada?
La venta no extingue el alquiler. Para recuperar la vivienda hay que respetar el contrato y notificar al inquilino con al menos 12 meses de antelación, por notario o correo certificado, en los supuestos previstos por la ley.
¿Quién paga la comisión en una compra de segunda mano?
Normalmente el comprador, en torno al 2 % del precio más IVA, aunque depende de lo pactado en los contratos de RERA.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te ayudan a encontrar, comprar y gestionar tu propiedad en Dubái con total transparencia y asesoramiento en español.
¿Buscas una vivienda de segunda mano en Dubái? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com y te asesoramos sin compromiso.
