En Dubái, buena parte de las mejores unidades de obra nueva se venden antes de que el público general llegue a verlas. Ocurre en los lanzamientos: el momento en que un promotor saca a la venta un proyecto o una nueva fase, con precios iniciales y, a menudo, una competencia feroz por las mejores plantas, vistas y tipologías. Comprar en preventa puede ser una gran oportunidad, pero también es donde más se decide con prisa.
En esta guía explicamos cómo funciona un lanzamiento paso a paso, qué es la expresión de interés (EOI), cómo prepararte y qué errores evitar. Si quieres antes una visión general del proceso de compra sobre plano, lee cómo funciona comprar obra nueva en Dubái.
Contenidos
Por qué importan tanto los lanzamientos
La obra nueva domina el mercado de Dubái. Según la consultora Cavendish Maxwell, en el primer semestre de 2026 casi el 75 % de las compraventas de vivienda fueron sobre plano, con unos 166.000 millones de AED en valor. La mayoría de esas ventas se concentra en los primeros días o semanas de cada lanzamiento.
El motivo es sencillo: los promotores suelen fijar los precios más bajos en la primera fase para generar demanda, y los suben en las siguientes a medida que se venden unidades. Quien compra al principio tiene más donde elegir y, en teoría, mejor precio. En la práctica, eso solo es cierto si el precio de lanzamiento es razonable; lo explicamos en cómo detectar un proyecto sobrevalorado.
Las fases de un lanzamiento
- Anuncio y prelanzamiento: el promotor presenta el proyecto a las agencias registradas, con planos, tipologías, rangos de precio y plan de pagos orientativos. A veces hay un «soft launch» limitado a clientes de las agencias.
- Expresión de interés (EOI): los compradores interesados entregan un depósito, normalmente reembolsable, para optar a una unidad. No reserva ninguna vivienda concreta: solo te da prioridad para elegir.
- Día de lanzamiento y asignación: el promotor publica la lista definitiva de precios y disponibilidad y asigna las unidades según el orden de prioridad. En los proyectos más demandados, se agota buena parte del stock en horas.
- Reserva: eliges la unidad, firmas el formulario de reserva y pagas la entrada, normalmente entre el 5 % y el 20 % del precio. A partir de aquí, la compra es vinculante.
- Contrato y registro: el promotor envía el contrato de compraventa (SPA) y registra la compra en el Departamento de Tierras (DLD) a través del Oqood, con la tasa del 4 %.
La expresión de interés (EOI), en detalle
La EOI es la puerta de entrada a casi todos los lanzamientos relevantes. Conviene tener claro lo que es y lo que no es:
- No es una compra: no te asigna ninguna unidad ni fija un precio. Solo te sitúa en la cola.
- Suele ser reembolsable si no te asignan unidad o decides no seguir. Según una guía de Engel & Völkers (enero de 2026), a menudo se entrega con un cheque que no se cobra salvo que sigas adelante. Pide siempre por escrito las condiciones y el plazo de devolución.
- El importe varía según el promotor y el proyecto. Desconfía de las EOI desproporcionadas y nunca la pagues a una cuenta personal.
- Hazla a través de una agencia registrada en RERA o del propio promotor, nunca a intermediarios que no puedas verificar. Más sobre esto en agencia o promotor.
Cómo prepararte antes del lanzamiento
El día del lanzamiento no hay tiempo para estudiar. Llega con los deberes hechos:
- Define tu presupuesto total, incluida la tasa del 4 % del DLD, los gastos de registro y el pago a la entrega. Te ayuda nuestro artículo sobre el calendario de pagos de una compra.
- Ten los fondos disponibles: la entrada se paga en pocos días, y una transferencia internacional puede tardar. Si compras desde fuera, organiza el envío con antelación.
- Prepara la documentación: pasaporte en vigor y, si compras con otra persona o a través de una sociedad, sus datos y documentos.
- Haz una lista corta de unidades: dos o tres opciones de tipología, planta y orientación, por orden de preferencia, por si la primera ya no está.
- Revisa el proyecto antes: registro, escrow, plan de pagos, fecha de entrega y entorno. Tienes la lista completa en cómo evaluar promociones nuevas en Dubái.
Comprar en lanzamiento o esperar
| Comprar en el lanzamiento | Esperar a fases posteriores o a la reventa | |
|---|---|---|
| Precio | Normalmente el más bajo del proyecto | Más alto si el proyecto se vende bien; puede bajar si no |
| Elección | Más unidades donde elegir | Quedan las unidades menos demandadas |
| Información | Solo planos y renders | Más datos: ritmo de ventas, avance de obra, precios de reventa |
| Plazo hasta la entrega | El más largo | Más corto |
| Riesgo | Mayor: proyecto sin empezar | Menor: obra ya en marcha o terminada |
No hay una respuesta única. Si buscas revalorización y puedes esperar varios años, el lanzamiento suele tener sentido; si buscas ingresos por alquiler pronto o menos incertidumbre, puede convenir una fase avanzada o una vivienda terminada. Lo comparamos en off-plan o llave en mano.
Errores frecuentes en los lanzamientos
- Decidir por miedo a quedarse fuera: el mensaje de «quedan pocas unidades» forma parte de la estrategia comercial.
- Comprar sin haber leído el plan de pagos completo, sobre todo el porcentaje que toca pagar a la entrega.
- Contar con revender antes de la entrega sin revisar cuánto exige el promotor tener pagado para dar el NOC. Lo explicamos en vender off-plan antes de la entrega.
- No comparar con la reventa de la zona: a veces una vivienda terminada cerca cuesta lo mismo o menos.
- Pagar fuera de la escrow: todos los pagos al promotor deben ir a la cuenta escrow del proyecto.
Comprar en preventa desde el extranjero
Puedes participar en un lanzamiento sin viajar a Dubái: la EOI, la reserva y la firma del contrato se hacen a distancia, con firma electrónica y transferencias. Lo importante es tener a alguien sobre el terreno que te informe con antelación y te ayude a elegir la unidad el día clave. Te lo explicamos en comprar casa en Dubái sin viajar.
Si quieres conocer cómo lanzan los grandes promotores, consulta nuestras guías de Emaar y Damac.
Cómo trabajamos
- Te avisamos de los lanzamientos que encajan con tu presupuesto y objetivo, incluidos los proyectos de nuestra sección de obra nueva.
- Analizamos el proyecto antes del lanzamiento y te preparamos una lista corta de unidades.
- Gestionamos la EOI y la reserva por ti y revisamos el contrato antes de que firmes.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una EOI en Dubái?
Una expresión de interés: un depósito, normalmente reembolsable, que te da prioridad para elegir unidad en un lanzamiento. No reserva ninguna vivienda ni fija el precio.
¿Se recupera el dinero de la EOI?
Normalmente sí, si no te asignan unidad o decides no reservar. Confirma siempre por escrito las condiciones y el plazo de devolución.
¿Cuánto hay que pagar el día de la reserva?
La entrada, que suele estar entre el 5 % y el 20 % del precio según el proyecto, más la tasa del 4 % del DLD y los gastos de registro.
¿Es siempre más barato comprar en el lanzamiento?
Suele serlo dentro del mismo proyecto, pero no siempre frente al mercado. Compara el precio por pie cuadrado con la reventa de la zona antes de decidir.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te ayudan a encontrar, comprar y gestionar tu propiedad en Dubái con total transparencia y asesoramiento en español.
¿Quieres enterarte de los próximos lanzamientos en Dubái? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com y te avisamos con tiempo, sin compromiso.
