Buena parte de las compraventas de vivienda en Dubái son de obra nueva sobre plano, lo que allí se llama «off-plan». Es una forma de comprar con precios de lanzamiento, pagos repartidos durante la construcción y, a menudo, mejores condiciones que en una reventa. Pero funciona de forma distinta a la obra nueva en España o en Latinoamérica.
En esta guía explicamos el proceso completo, desde la reserva hasta la entrega de llaves, y enlazamos a los artículos donde detallamos cada paso. Si todavía dudas entre obra nueva y reventa, lee antes off-plan o llave en mano.
Contenidos
Qué protege al comprador
El sistema de Dubái se diseñó precisamente para dar confianza al comprador de obra nueva. Tres piezas lo sostienen:
- El regulador: la Real Estate Regulatory Agency (RERA), dependiente del Departamento de Tierras de Dubái (DLD), registra los proyectos y supervisa a promotores y agentes.
- Las cuentas escrow: los pagos del comprador van a una cuenta escrow del proyecto, y el banco solo libera fondos al promotor según avanza la obra certificada.
- El registro desde el principio: la compra se inscribe en el registro provisional del DLD, el Oqood, antes de que exista el edificio.
El proceso paso a paso
1. Elegir proyecto y unidad
Antes de reservar, compara precio por pie cuadrado con proyectos similares y con la reventa de la zona, revisa la trayectoria del promotor y el calendario previsto. Te damos pautas en cómo detectar un proyecto sobrevalorado. Puedes ver promociones actuales en nuestra página de obra nueva.
2. Reserva
Se firma un formulario de reserva y se paga un primer importe para bloquear la unidad. Comprueba siempre que el pago va a una cuenta del promotor o a la escrow del proyecto, nunca a cuentas personales.
3. Contrato de compraventa (SPA)
El promotor emite el contrato de compraventa (Sale and Purchase Agreement), con el plan de pagos, la fecha estimada de entrega, las especificaciones y las penalizaciones. Léelo con calma, sobre todo las cláusulas de retraso y de incumplimiento. Lo explicamos en MOU y SPA: los contratos de compraventa.
4. Registro en el Oqood y tasa del DLD
El promotor registra la compra en el Oqood del DLD. En ese momento se paga normalmente la tasa del 4 % del Departamento de Tierras y los gastos de registro, que no suelen formar parte del plan de pagos. El desglose de gastos está en cuánto cuesta una casa en Dubái.
5. Pagos durante la obra
Pagas según el plan: por fechas o por hitos de construcción. Algunos planes concentran buena parte del pago en la entrega y otros lo alargan después (post-handover). Ver planes de pago off-plan y el calendario de pagos de una compra.
6. Entrega y revisión
Al terminar la obra, el promotor te convoca para la entrega. Antes de aceptar, conviene hacer una inspección profesional de defectos (snagging) y exigir que se corrijan. Ver snagging: cómo revisar la vivienda en la entrega.
7. Escritura definitiva
Con la obra terminada y el precio pagado, el registro provisional se convierte en la escritura definitiva (title deed) a tu nombre. Desde la entrega empiezas a pagar los gastos de comunidad y los suministros.
Plazos y calendario típico
| Fase | Qué ocurre | Duración orientativa |
|---|---|---|
| Lanzamiento y reserva | Elección de unidad, reserva y firma del SPA | Semanas |
| Construcción | Pagos por hitos o por fechas, registro en el Oqood | Habitualmente de 2 a 4 años, según el proyecto |
| Entrega | Snagging, pago final y entrega de llaves | Semanas o pocos meses |
| Después de la entrega | Escritura definitiva; en planes post-handover, pagos restantes | Según el plan |
Vender antes de la entrega
Una de las particularidades de Dubái es que se puede vender la unidad antes de que termine la obra, cediendo el contrato a otro comprador. Normalmente hace falta haber pagado el porcentaje mínimo que fija el contrato y obtener el NOC del promotor. Lo explicamos en vender un off-plan antes de la entrega.
Obra nueva y Golden Visa
Una compra sobre plano también puede servir para la Golden Visa si alcanza los 2 millones de AED y el proyecto y el promotor están habilitados para tramitarla. Ver Golden Visa con propiedad off-plan o hipotecada.
Los riesgos de la obra nueva
- Retrasos en la entrega: son frecuentes; revisa en el SPA qué plazo de gracia y qué compensación se prevén.
- Incumplimiento del comprador: si dejas de pagar, la ley permite al promotor retener parte de lo pagado según el avance de obra. Planifica tu liquidez para todo el plan.
- Sobreoferta: hay mucha obra nueva en marcha en algunas zonas; ver el riesgo de sobreoferta.
- Cambios en el proyecto: el SPA suele permitir ajustes menores de superficie o especificaciones; comprueba los límites.
- Comprar sin asesoramiento: el promotor representa sus intereses, no los tuyos.
Sobre este último punto, ver comprar a través de agencia o directamente al promotor.
Comprar obra nueva a distancia
La obra nueva es la forma más sencilla de comprar sin viajar: muchos promotores permiten firmar la reserva y el SPA de forma electrónica, y los pagos se hacen por transferencia a la escrow. Más en comprar casa en Dubái sin viajar.
Cómo trabajamos
- Te mostramos proyectos de obra nueva de distintos promotores y comparamos su precio con la reventa de la zona.
- Revisamos contigo el SPA y el plan de pagos antes de firmar.
- Verificamos que los pagos van a la escrow del proyecto.
- Te acompañamos en la entrega, con inspección de defectos, y en la escritura definitiva.
Preguntas frecuentes
¿Es seguro comprar sobre plano en Dubái?
El sistema ofrece protecciones importantes: proyectos registrados ante la RERA, pagos a cuentas escrow y registro de la compra en el Oqood. Aun así, hay riesgos, como los retrasos, y conviene elegir bien el promotor y revisar el contrato.
¿Cuánto hay que pagar al reservar?
Depende del promotor y del proyecto. Además del primer pago del plan, al registrar la compra se paga normalmente la tasa del 4 % del Departamento de Tierras.
¿Qué pasa si la obra se retrasa?
Depende de lo que diga el SPA: plazo de gracia, compensaciones y, en casos graves, derecho a resolver el contrato. El dinero de la escrow solo se libera según el avance de obra.
¿Puedo vender antes de que terminen la obra?
Sí, en general, si has pagado el mínimo que fija el contrato y obtienes el NOC del promotor.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te ayudan a encontrar, comprar y gestionar tu propiedad en Dubái con total transparencia y asesoramiento en español.
¿Te interesa comprar obra nueva en Dubái? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com y te mostramos los proyectos que encajan contigo, sin compromiso.
