Cada mes salen al mercado de Dubái decenas de promociones nuevas, y casi todas llegan con el mismo envoltorio: renders espectaculares, un plan de pagos cómodo y una fecha de entrega que parece segura. Por debajo, sin embargo, hay proyectos muy distintos. Esta guía explica cómo evaluar una promoción concreta antes de reservar: qué comprobar en el registro oficial, cómo leer el avance de obra, qué mirar en la unidad y qué costes vendrán después.
Si todavía no conoces el proceso de compra sobre plano, empieza por nuestra guía comprar obra nueva en Dubái: cómo funciona. Aquí damos un paso más: ya sabes cómo se compra; ahora toca decidir qué comprar.
Contenidos
Evaluar la promoción, no solo al promotor
Un buen promotor es condición necesaria, pero no suficiente. Hemos dedicado un artículo a cómo elegir promotor en Dubái, y otro a detectar un proyecto sobrevalorado comparando precios. Este se centra en el proyecto en sí: un promotor sólido puede lanzar una torre en una ubicación floja, con una unidad mal orientada o con unos gastos de comunidad que se comen la rentabilidad.
La evaluación tiene seis bloques: situación legal, avance de obra, ubicación, unidad, costes futuros y liquidez. Los repasamos uno a uno y al final encontrarás una tabla resumen.
Comprobaciones legales del proyecto
Registro en el DLD y en RERA
Todo proyecto que se vende sobre plano debe estar registrado en el Departamento de Tierras de Dubái (DLD) a través de su regulador, RERA. El registro asigna un número de proyecto que puedes consultar en la aplicación oficial Dubai REST o en la web del DLD, donde aparecen el promotor, el estado del proyecto y su porcentaje de avance. Si el vendedor no puede darte ese número, no sigas adelante.
La cuenta escrow
Los pagos de los compradores tienen que ir a una cuenta escrow abierta a nombre del proyecto en un banco autorizado. El promotor solo puede retirar fondos a medida que certifica el avance de la obra. Pide el número de cuenta escrow por escrito, comprueba que coincide con el que figura en el contrato y no hagas nunca transferencias a cuentas personales o de terceros.
Terreno, permisos y contrato
Pregunta si el promotor es propietario del terreno o lo desarrolla en asociación con el dueño, y si el proyecto tiene ya permiso de construcción. Después, lee el contrato de compraventa (SPA) antes de pagar más allá de la reserva: fecha prevista de entrega, plazo de gracia, compensaciones por retraso, superficie con su tolerancia y lista de acabados. En nuestra guía sobre MOU y SPA en Dubái explicamos las cláusulas una a una.
Avance de obra y fecha de entrega
El porcentaje de avance oficial
El porcentaje que muestra Dubai REST lo certifica un consultor independiente, no el departamento comercial. Compáralo con lo que dice el promotor y con lo que ves en una visita: grúas activas, plantas levantadas, personal en obra. Una diferencia grande entre el discurso comercial y el dato oficial es una mala señal.
Ten en cuenta también en qué fase compras. En el lanzamiento el precio suele ser más bajo, pero el riesgo de retraso es mayor y tu dinero está inmovilizado más tiempo. Con la obra avanzada pagas algo más, a cambio de un plazo más corto y de ver ya el edificio real. Lo comparamos en off-plan o llave en mano.
Retrasos: qué cabe esperar
Los retrasos son habituales. Un análisis de Real Estate Club Dubai (marzo de 2026), basado en datos del DLD y de consultoras, estima que alrededor del 42 % de los proyectos con entrega prevista en 2024 se retrasaron, con una media de unos 8,5 meses. Los grandes promotores rondaban los 3–5 meses y los más pequeños o nuevos, de 10 a 18. Son estimaciones, pero dan una idea: planifica tu financiación y tu fiscalidad contando con cierto margen.
El SPA suele fijar un plazo de gracia de 6 a 12 meses antes de que haya compensación. Según Neo Legal (julio de 2026), si RERA cancela un proyecto el comprador recupera lo pagado a través de la escrow, y las disputas sobre proyectos cancelados van a un tribunal especial creado por el Decreto 33/2020.
Ubicación y entorno del proyecto
Una promoción vale lo que vale su zona dentro de cinco años, no hoy. Revisa estas cuestiones:
- Conexiones: distancia real al metro, a las autopistas principales y a tu lugar de trabajo o al de tus futuros inquilinos.
- Servicios: colegios, supermercados, centros de salud. En las comunidades nuevas muchos llegan después que los vecinos.
- Planificación: qué prevé el plan urbano Dubái 2040 para la zona.
- Oferta futura: cuántas viviendas se entregarán en la misma zona en los próximos años. Mucha oferta a la vez presiona alquileres y precios; lo explicamos en el riesgo de sobreoferta.
- Comunidad o torre aislada: los grandes desarrollos planificados suelen tener menos retrasos y un entorno terminado antes que una torre suelta en una zona en obras.
La unidad concreta
Dentro de la misma promoción, dos unidades al mismo precio pueden tener valores muy distintos. Antes de elegir:
- Orientación: en Dubái el sol de la tarde calienta mucho; las fachadas norte y este suelen ser más agradables y gastan menos aire acondicionado.
- Vistas: comprueba en el plano maestro qué se va a construir delante. Una «vista al mar» puede desaparecer con la torre de la parcela vecina.
- Superficie útil: pregunta cuántos metros son interior y cuántos balcón o terraza, y qué tolerancia admite el contrato.
- Distribución: pasillos largos, columnas en medio del salón o dormitorios sin ventana real restan valor de reventa.
- Planta y ruido: evita las plantas junto a la zona técnica, la piscina o la carga y descarga si buscas tranquilidad.
- Plaza de garaje y trastero: confirma si están incluidos y si figuran en el contrato.
Especificaciones y acabados
Pide la lista de especificaciones anexa al SPA: marcas de cocina y baño, tipo de suelo, aire acondicionado (individual o centralizado, con o sin contador propio), electrodomésticos incluidos y altura libre. Los renders y el piso piloto no siempre coinciden con lo que se entrega; lo que vale es lo que figura en el contrato. Al recibir la vivienda, esa lista será tu referencia para el snagging o revisión de defectos.
Costes después de la entrega
El precio de compra no es el coste total. Calcula desde el principio:
- Gastos de comunidad (service charges): se pagan por pie cuadrado y año, y dependen de las instalaciones. Piscinas, gimnasios y conserjería de lujo encarecen la cuota. El DLD publica un índice de service charges por proyecto; para una promoción nueva, pide al promotor la estimación y compárala con edificios similares ya terminados.
- Refrigeración urbana (district cooling): en algunas torres el aire acondicionado se paga a un proveedor externo, con cuotas fijas aunque no uses la vivienda.
- Tasas de compra: la tasa del 4 % del DLD y el resto de gastos, que detallamos en cuánto cuesta una casa en Dubái.
Estos costes afectan directamente a la rentabilidad neta si vas a alquilar, y al atractivo de la vivienda cuando la quieras vender.
Plan de pagos e incentivos
Un plan de pagos cómodo no compensa un mal proyecto, pero sí influye en tu riesgo. Mira qué parte pagas durante la obra y cuánto queda para la entrega o después, y si los hitos van ligados a fechas fijas o al avance real de la obra (lo segundo te protege más). Revisa también qué valen de verdad los incentivos: tasas del DLD pagadas, años de service charges gratis o garantías de alquiler suelen estar incluidos en el precio. Más detalle en planes de pago off-plan y en el calendario de pagos de una compra.
Liquidez: reventa y alquiler
Pregúntate quién te comprará o alquilará esa vivienda. Las tipologías más líquidas en cada zona (estudios y un dormitorio en zonas de alquiler, villas familiares en comunidades consolidadas) se venden y alquilan antes. Si piensas vender antes de la entrega, comprueba qué porcentaje mínimo exige el promotor para emitir el NOC y cuánto cobra por él.
Tabla resumen: qué revisar y dónde
| Qué revisar | Dónde se comprueba | Señal de alerta |
|---|---|---|
| Registro del proyecto | Dubai REST o web del DLD | No hay número de proyecto |
| Cuenta escrow | SPA y Dubai REST | Te piden pagar a otra cuenta |
| Avance de obra | Dubai REST y visita a la obra | El dato oficial no cuadra con lo que dice el promotor |
| Fecha de entrega y retrasos | SPA | Sin compensación o con plazo de gracia muy largo |
| Entorno y oferta futura | Plan maestro y datos de entregas | Muchas torres iguales en la misma zona |
| Unidad | Planos y plano maestro | Vistas que pueden quedar tapadas |
| Acabados | Anexo de especificaciones | Solo hay renders, sin lista firmada |
| Costes futuros | Índice de service charges del DLD y promotor | El promotor no da una estimación |
Errores frecuentes al evaluar una promoción
- Decidir por el piso piloto y los renders, sin leer el anexo de especificaciones.
- Reservar el mismo día del lanzamiento por miedo a quedarse sin unidad.
- Comparar solo el precio total y no el precio por pie cuadrado útil.
- Olvidar los gastos de comunidad y de refrigeración al calcular la rentabilidad.
- Dar por hecho que la fecha de entrega se cumplirá y planificar con ella una venta, una mudanza o un visado.
Cómo trabajamos
- Te presentamos una selección de promociones de obra nueva de distintos promotores, ya filtradas.
- Comprobamos el registro del proyecto, la cuenta escrow y el avance de obra en las fuentes oficiales.
- Comparamos las unidades disponibles por orientación, vistas, superficie y precio por pie cuadrado.
- Revisamos contigo el SPA, el plan de pagos y los costes posteriores antes de que firmes.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si una promoción está registrada?
Pide el número de proyecto y búscalo en la aplicación Dubai REST o en la web del DLD. Ahí verás el promotor, el estado del proyecto y su porcentaje de avance.
¿Es mejor comprar en el lanzamiento o con la obra avanzada?
En el lanzamiento el precio suele ser más bajo, pero el plazo es más largo y el riesgo de retraso mayor. Con la obra avanzada pagas algo más a cambio de más certidumbre.
¿Qué gastos tiene una vivienda nueva después de la entrega?
Principalmente los gastos de comunidad por pie cuadrado, la refrigeración urbana si el edificio la tiene, los suministros y, si alquilas, la gestión.
¿Puedo visitar la obra antes de comprar?
Normalmente se visita la sala de ventas y el piso piloto, y a veces el exterior de la obra. Si no puedes viajar, podemos hacer la visita por ti.
Davide Luccardi y la agencia inmobiliaria Propiedades en Dubái te ayudan a encontrar, comprar y gestionar tu propiedad en Dubái con total transparencia y asesoramiento en español.
¿Estás valorando una promoción nueva en Dubái? Llámanos al +34 624 042 898 o escríbenos a info@propiedadesdubai.com y la revisamos contigo, sin compromiso.
